Het is interessant om eens nader te kijken naar de verschillen in commercieel en zorgvastgoed. De stap van commercieel vastgoed naar zorgvastgoed lijkt op het eerste gezicht waarschijnlijk niet groot, maar de verschillen zijn aanzienlijk.
Achtergrond
Zorgvastgoed is een breed begrip, maar voor mij houdt het onder meer in: het inventariseren van en rekenen aan intramurale, extramurale en maatschappelijke objecten. Een verdere verdieping vindt plaats door de verschillende sectoren die er binnen de zorg zijn te onderscheiden: Verpleeg-, Verzorgingshuizen en Thuiszorg (VVT), Gehandicaptenzorg (GHZ) en geestelijke gezondheidszorg (GGZ).
Benadering van de waarde
Het belangrijkste verschil zit mijns inziens in de totstandkoming van de waarde. Zorgobjecten zijn onderling vaak niet te vergelijken, omdat het specifiek vastgoed betreft. Waar bij commercieel vastgoed gekeken wordt naar de gemiddelde (vierkante meter)prijs in de markt van vergelijkbare transacties, kijken we bij zorgvastgoed juist naar de zorgexploitatie en de NHC-bekostiging vanuit de cliënt. De geleverde zorgzwaartepakketten en de daarbij passende NHC, leveren jaarlijkse inkomsten op waarmee gerekend kan worden in een DCF-berekening. Doordat de NHC-inkomsten weggezet worden tegen een exploitatieperiode (meestal 15 jaar), is het tevens belangrijk een visie te vormen voor de ontwikkeling van de NHC gedurende die periode. Het NHC-tarief doortrekken op het huidige niveau gedurende de gehele beschouwingsperiode is geen reëel toekomstbeeld.
Positie in de markt
Bij commercieel vastgoed is het eenvoudiger om te kijken naar de markt en de positie van het object daarin. Daarentegen is het bij zorgvastgoed over het algemeen veel moeilijker om het object met de markt te vergelijken. Daarom zal de taxateur een visie op de vastgoedexploitatie en zorgexploitant moeten ontwikkelen, maar ook moeten kijken naar de toekomstige ontwikkeling van de zorgvraag en de financiering ervan. Andere belangrijke zaken waarnaar gekeken wordt, zijn de alternatieve aanwendbaarheid, functionaliteit voor zorggebruik en beleving van de cliënt én het gebouw.
Marktverschil huurovereenkomsten
Wat verder opvalt, zijn de onderliggende huurovereenkomsten in beide sectoren. Waar het bij commercieel vastgoed steeds moeilijker wordt om langdurige huurovereenkomsten af te sluiten (minimaal 5 jaar), is het bij zorgvastgoed niet ongebruikelijk dat we onderliggende huurovereenkomsten van 20 jaar tegenkomen. Goede maatschappelijke locaties zijn lastig te vinden. Het gebouw dient daarbij aan specifieke eisen te voldoen om zorg te kunnen verlenen en daarvoor zijn grote investeringen nodig. De verhuurder kan de btw op deze investeringen niet terugkrijgen en zal dit verrekenen in de huur. Het is daarom logisch dat zorgorganisaties langdurige huurovereenkomsten (moeten) afsluiten.
Mijn ervaring met commercieel vastgoed, specifiek bij kantoor- en winkellocaties, was dat het aanbod toeneemt (meer leegstand) en daarmee de keuzevrijheid van de ondernemer. Potentiële huurders krijgen door het grotere aanbod een betere onderhandelingspositie. Dit leidt tot een meer dynamische markt waarbij kortere huurovereenkomsten passen.
Concluderend
Hoewel er meerdere verschillen te benoemen zijn tussen de twee sectoren, zijn de hierboven staande zaken mij het meest opgevallen. Beide sectoren hebben een bepaalde aantrekkingskracht, maar ook unieke uitdagingen.