“Waar moeten de ouderen straks wonen?” Dit is de kop van een artikel dat ActiZ en ANBO samen hebben gepubliceerd. De vraag naar extra huisvesting is groot en een gedeelte van deze ouderen wordt gehuisvest in intramuraal zorgvastgoed. Maar kan met de huidige vergoedingen, op basis van de huidige kosten, een haalbaar project worden gerealiseerd?

Intramuraal zorgvastgoed wordt gefinancierd vanuit de Normatieve Huisvestingscomponent (hierna NHC). De NHC is opgebouwd uit verschillende elementen, gebaseerd op rapportage Investeringskosten per zorgzwaartepakket Basis voor een NHC voor de Care (TNO Bouw en ondergrond, 2009) en is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• Exploitatieperiode van 30 jaar, zonder tussentijdse renovatie
• Instandhouding 0,8% van de investeringskosten
• Grond, terrein en interim voorzieningen 10%
• Bezettingspercentage 97%
• Bouwtijd 18 maanden
• Rente 4,65%
• Indexatie van de tarieven 2,5% per jaar

Het oorspronkelijke uitgangspunt van de NHC is dat zorgorganisaties in staat moeten zijn om nieuwbouw te realiseren, waarbij de meest recente bouwnormen van het College bouw zorginstellingen het uitgangspunt voor het financiële kader vormen. Bovendien moet de NHC voldoende ruimte bieden om jaarlijkse en incidentele instandhoudingsinvesteringen te plegen. (TNO Bouw en ondergrond, 2009).

Kun je met de huidige (geïndexeerde) vergoedingen, op basis van de huidige kosten, een haalbaar project realiseren?

Om antwoord te kunnen geven op deze vraag, heb ik onderzocht of nieuwbouw voor een cliënt met psychogeriatrische problematiek (zzp 5VV, incl. behandeling) nog haalbaar is. Op basis van het huidige NHC-tarief (€ 31,92 per dag) en bovenstaande uitgangspunten kan circa € 195.000,- per plaats inclusief btw voor huisvesting worden geïnvesteerd (prijspeil 2020). Dit bedrag is gecorrigeerd met 10% voor grond- en interim voorzieningen.

Ruimtebehoefte

Om de totale investeringskosten per m² te berekenen, is gekeken naar het benodigde aantal m² per cliënt. TNO heeft in 2009 onderzoek gedaan naar de ruimtebehoefte per ZZP. De benodigde oppervlakte per cliënt is te verdelen in de volgende functies: wonen, ondersteunende begeleiding, behandeling en ondersteunende diensten, en zijn als volgt verdeeld:

Functie	Bruto vloeroppervlak (m²)
Wonen	55,1
Ondersteunende begeleiding	9,7
Behandeling	2,2
Ondersteunende diensten	4,6
Totaal	71,6

Uitgaande van de maximale investering van € 195.000,- per cliënt, bedraagt de maximale investering € 2.723,- per m² inclusief btw.

Om te bepalen of dit een haalbaar investeringsbudget is, maken we een vergelijking met de (geïndexeerde) bouwkostennormen van voormalig College Bouw Zorginstellingen/TNO jaarbeeld zorg. Deze investeringskosten per m² zijn geraamd op ca. € 2.575,- per m² inclusief btw (AcvZ, 2019). Conform prijspeil 2020 is dit ca. € 2.632,- inclusief btw (uitgaande van de gezondheidszorgindex van TNO (TNO, 2019)). Hiermee zijn de kosten per m² bvo lager ingeschat dan op basis van de norm kan worden gerealiseerd per m² bvo (voor een zzp 5VV).

Waarom hebben veel organisaties dan toch moeite met het dicht rekenen van de businesscase? De werkelijkheid ligt dan ook genuanceerder. In de regel zien we vaak dat zorgorganisaties de uitgangspunten van de NHC niet hanteren om veiligheidsmarges in te bouwen. Vaak zien we de volgende verschillen:

Opbrengsten

• Indexatie geen 2,5% per jaar structureel, maar vaak 1,75%
• Korting à 5% NHC door onderhandelbaar worden tarief

Op basis van de bovenstaande uitgangspunten daalt de maximale investering naar € 2.375,- per m² inclusief btw. Dit is niet voldoende om de huidige investeringskosten te dekken.

Kosten

• Meer m² gerealiseerd dan de norm van 5% – 10%
• Hogere bouwkosten door nieuwere eisen 10% – 15%

Op basis van de bovenstaande uitgangspunten bedragen de investeringskosten al gauw tussen de € 2750,- en de € 3000,- per m² inclusief btw.

De opbrengsten zijn bij het hanteren van de oorspronkelijke uitgangspunten al niet meer voldoende om de investeringskosten te dekken. Het verschil naar beschikbaar budget ligt in werkelijkheid tot (maximaal) 25% uit elkaar. En toch worden projecten gerealiseerd.

In de periode 2008 tot 2014 was er een economische en bouwcrisis, waardoor de werkelijke investeringskosten werden gedrukt. Op dit moment wordt met name het gereserveerde deel van de grond en interimkosten aan het budget toegevoegd (ca. 10%) en hanteren organisaties een lagere disconteringspercentage om de businesscase toch haalbaar te krijgen.

Het oorspronkelijke uitganspunt van de NHC, namelijk: “Zorginstellingen moeten in staat zijn om  nieuwbouw te realiseren, waarbij de meest recente bouwnormen van het College bouw zorginstellingen het uitgangspunt voor het financiële kader vormen” wordt eigenlijk al jaren niet behaald door de ingrepen die organisaties (moeten) nemen. Ook de komende periode neemt de onzekerheid in de markt niet af, door bijvoorbeeld bijgestelde tarieven of het verder doorvoeren van scheiden van wonen en zorg.

Om een nieuwbouwinitiatief toch haalbaar te maken, draaien veel zorgorganisaties aan de twee overgebleven variabelen: kwaliteit of ruimtebehoefte. Het draaien aan deze variabelen heeft effect op de functionele, dan wel de kwalitatieve aspecten van het vastgoed. Dit vraagt om andere (kleinere) vormen van woon- en zorgconcepten, want anders is kwalitatief goede nieuwbouw in de zorg een utopie geworden.