Hoewel er mooie voorbeelden zijn van financieringsoplossingen in de vorm van crowdfunding en investeringsfondsen, blijft de traditionele bancaire lening de belangrijkste bron van financiering voor zorgorganisaties. Landelijk gaat dit in totaal om zo’n € 23 miljard. Vanuit onze praktijk ondersteunen wij zorgorganisaties met het realiseren van financiering en zetten 5 veel aan ons gestelde vragen over het financieren van zorgvastgoed voor u op een rij.
FAQ #1: Waar kijkt een bank naar bij het beoordelen van een financiering?
Uiteraard moet uw organisatie financieel gezond zijn en dienen de prognoses goed onderbouwd te worden. Het financieel perspectief wordt vervolgens uitgedrukt in diverse ratio’s, zoals de Debt Service Coverage Ratio (betaalbaarheid van rente- en aflossingsverplichtingen), rentabiliteit (winstgevendheid), solvabiliteit (vermogensbuffer) en current of quick ratio (liquiditeitsbuffer). Voor de doorrekening van uw prognoses en berekening van de ratio’s kunt u bijvoorbeeld gebruik maken van ons gecertificeerde AAG Meerjarenexploitatiemodel.
De bank beoordeelt uw organisatie ook op kwalitatieve factoren. Natuurlijk op de lokale zorgvraag, concurrentie en kwaliteit van uw vastgoedportefeuille. Maar dat is niet alles. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) zette in 2017 vijf knelpunten die het risico van zorgorganisaties vergroten op een rij:
1. Het lage verdienvermogen verstevigt de kleine buffers maar langzaam.
2. Kwaliteit van management van zorgorganisaties.
3. Volatiele en complexe regelgeving.
4. Declaratiesystematiek.
5. Machtsverhouding zorgverzekeraars vs. zorgorganisaties.
Deels een oproep aan de politiek, maar zeker ook een oproep aan u als zorgorganisatie om de kwaliteit van uw organisatie op deze punten helder te verwoorden.
FAQ #2: Een andere bank dan mijn huisbank heeft een zeer scherpe rente geoffreerd: hoe krijg ik “mijn handen vrij” om daarop in te gaan nu de huisbankier hypotheek heeft op alle gebouwen?
Banken beperken hun risico door het stellen van zekerheden (zoals een hypotheek) en het clausuleren van beperkingen in het aangaan van leningen bij andere partijen. U kunt dus meestal niet zomaar een lening aangaan bij een andere bank. Soms is het mogelijk om een gebouw “vrij” van hypotheek te krijgen (al dan niet door gedeeltelijke vervroegde aflossing) en soms is alleen herfinanciering van alle leningen het antwoord. Voordat u een lening aanvraagt, is het dus van belang een goed beeld te hebben van uw huidige leningenportefeuille, zekerheden en clausules.
FAQ #3: Hoe zorg ik dat de governance rondom treasurybeslissingen goed is geregeld?
Een goede governance is een must voor iedere zorgorganisatie. Niet alleen om vandaag tot een goede beslissing te komen, maar ook om achteraf te verantwoorden dat het een zorgvuldig proces is geweest met kwalitatief goede overwegingen. Ons treasurystatuut voor de zorg helpt u bij het bespreken en inrichten van alle facetten die bij een goede governance op het gebied van treasury komen kijken.
FAQ #4: Hoe regel ik de borging van het Waarborgfonds voor de Zorgsector (WfZ) in de leningdocumentatie met de bank?
In de meeste situaties kunt u aan uw bank vragen om de standaard documentatie van het WfZ te gebruiken (te vinden op de website van het WfZ). De Nederlandse banken zijn gewend hiermee te werken. In complexere situaties waarbij meerdere banken of meerdere garantstellers – bijvoorbeeld gemeenten – betrokken zijn, kunt u het beste met uw huisbank afstemmen hoe het proces doorlopen kan worden of gebruik maken van een externe deskundige. Is de borging nog niet afgegeven? Bouw dan flexibiliteit in bij uw bank of maak aanvullende afspraken, zodat u op een later moment alsnog de borging kunt inzetten.
FAQ #5: Hoe kom ik aan de beste lening voor onze zorgorganisatie?
De beste lening is voor iedere zorgorganisatie verschillend. Uiteraard is het laagste rentepercentage een belangrijk criterium, maar denk ook aan de hoogte van de lening, de looptijd (jaarlijkse som aan aflossingen), vervroegde aflossingsmogelijkheden, te verstrekken zekerheden, financieringsratio’s en andere voorwaarden die de beschikbaarheid of opeisbaarheid van uw totale kredietfaciliteit bij de bank(en) bepalen. Op basis van de voor uw organisatie belangrijkste criteria kunt u de best passende lening afsluiten.