Zorgorganisaties brengen met een strategisch vastgoedplan in beeld waar zij met hun vastgoed in de toekomst naar toe willen. De haalbaarheid van de plannen hangt in de praktijk vaak af van de mate waarin externe financiering mogelijk is. En dat is weer afhankelijk van de waarde van het vastgoed en feitelijk ook van de mate waarin de organisatie financiële middelen beschikbaar heeft. Een goed beeld van de waarde van het vastgoed is dus essentieel voor de onderbouwing van keuzes in het vastgoedplan.

Primaire vraag is: welke waarde wordt hiermee bedoeld? Traditioneel wordt de waarde van zorgvastgoed in beeld gebracht op basis van de historische kostprijs, oftewel de boekwaarde. Gedurende een vaste afschrijvingsperiode wordt de boekwaarde afgebouwd. Feitelijk is dit een boekhoudkundige benadering en een waardebegrip dat voor de bank op basis van de Mortgage Credit Directive (MCD) niet relevant is bij een financieringsvraag. Op grond van de MCD wordt gekeken naar de bedrijfswaarde en marktwaarde.

Bedrijfswaarde vs. marktwaarde

De bedrijfswaarde geldt als grondslag voor het vastgoed met een centrale overheidsfinanciering (Wlz-gefinancierd). Het gaat om vastgoed dat als bedrijfsmiddel wordt ingezet, de categorie ‘zorg met wonen’. De marktwaarde wordt als grondslag gehanteerd voor het overige vastgoed. Dat is dus vastgoed dat als belegging kan worden gezien, de categorie ‘wonen met zorg’.  Het scheiden van wonen en zorg betekent dus een verschuiving van zorgvastgoed van de categorie ‘bedrijfsmiddel’ naar ‘belegging’.

Omdat banken de categorie ‘belegging’ als profiel met hoger risico aanmerken dan de categorie ‘bedrijfsmiddel’, gelden strengere financieringsratio’s, zoals bijvoorbeeld een lagere Loan To Value ratio (LTV). Als in het vastgoedplan dus de keuze gemaakt wordt om een zorgvoorziening (zorg met wonen) in de toekomst in te zetten als woonzorgcomplex (wonen met zorg), betekent dat een verandering in de opbrengsten (van NHC naar huur) en een lagere LTV voor de financiering.

Overfinanciering

Afhankelijk van de markt en het type vastgoed vallen de opbrengsten in de meeste situaties lager uit, waardoor de waarde van het gebouw daalt: van een hogere bedrijfswaarde naar lagere marktwaarde. De LTV die de bank als norm stelt, kan in deze situatie terugvallen van bijvoorbeeld 70-80% naar 50%. Als het pand maximaal met vreemd vermogen gefinancierd is, ontstaat dus direct een situatie van ‘overfinanciering’: het onderpand staat ‘onder water’. De bank kan dan vaak per direct een aflossingsverplichting opleggen. Dat betekent een beslag op de liquide middelen en dus een beperking van de investeringscapaciteit voor de organisatie. En daarmee is de cirkel rond. Een doortimmerd vastgoedplan laat immers zien wanneer investeringen gepland zijn en hoe er op die momenten voldoende liquiditeit (uit de vastgoedexploitatie) is opgebouwd om uitgaven, met aanvulling van externe financiering, aan nieuwe projecten te doen. Tussentijdse aflossingsverplichtingen kunnen dan grote impact hebben: reeds geplande projecten moeten worden geannuleerd en in het slechtste geval moeten de organisatie panden verkopen om de liquiditeit aan te vullen.

De crux van bovenstaand voorbeeld: keuzes over het gebruik van gebouwen zijn direct van invloed op de (vastgoed)opbrengsten. Daarmee ontstaat een effect op de onderliggende waarde van het gebouw, met beperkingen of verplichtingen voor bestaande en nieuwe financieringen als gevolg.

Ook risico bij voortgezet gebruik bestaande panden

Deze effecten gelden niet alleen bij een (voorgenomen) gewijzigd gebruik van gebouwen. Ook bij voortgezet gebruik van bestaande panden kan dit al parten spelen, als er in de (vastgoed)exploitatie verschillen ontstaan tussen de begroting en de realisatie. Bijvoorbeeld als de opbrengsten door een hogere leegstand lager zijn dan voorzien. Sturen op het behalen van het begrote resultaat is dus essentieel om een (getaxeerde) waarde ook daadwerkelijk te realiseren en daarmee problemen met de financiering te voorkomen.

Kortom, de som van het totaal is meer dan de som der delen.