Het maken van keuzen om te investeren is niet eenvoudig. Zeker niet als deze keuzen een impact hebben van vele jaren, zoals bij de meeste gebouwen van zorgorganisaties het geval is. Welke dilemma’s komt u tegen voordat u een goede keuze kunt maken? Graag leggen we u er enkele voor. Uiteraard voorzien van een passend advies.
Dilemma 1
Zorgvastgoed kent een lange afschrijvingstermijn terwijl de bekostiging in de zorg en de verandering van zorgbehoefte vijfmaal zo snel gaan.
Achtergrond dilemma
In het verleden werd zorgvastgoed afgeschreven in 50 jaar. Inmiddels is 30 tot 40 jaar de standaard. Dat is nog steeds een hele lange periode in vergelijking met de ontwikkeling van de bekostiging in de zorg en de zorgbehoefte. Denkt u eens terug… Vijf jaar geleden was er nog geen Wmo, Wlz of Wijkverpleging/Eerstelijnsverblijf. Uw exploitatie leunde waarschijnlijk op een groot aantal cliënten met een verzorgingsindicatie (ZZP 3 of lager). Als u nu vooruit kijkt, wat verwacht u aan ontwikkelingen de komende periode? Wat gebeurt er als er een pil tegen Alzheimer wordt ontwikkeld en uw PG-afdelingen leeg komen te staan? Of wat als u al weet dat uw populatie door prenatale screening af zal nemen? Of dat de Wmo-budgetten bij veel gemeenten niet toereikend zijn om de zorg aan verwarde personen te dekken?
Denkrichting oplossing
Zorgorganisaties bouwen niet meer dezelfde concepten als in 2011 (toen de NHC werd geïmplementeerd). Door druk op de tarieven kan niet meer hetzelfde gebouwd worden. Daarnaast stelt de samenleving andere eisen aan zorgvastgoed. Dat leidt tot andere concepten en legt daarmee ook druk op de bouwbudgetten. Elke euro is heel hard nodig om het juiste –door klanten gewenste- voorzieningenniveau bij nieuwbouw ook daadwerkelijk te realiseren.
Hierdoor neemt ook het belang toe om de financiële prestaties van de vastgoedportefeuille inzichtelijk te hebben. Hoe beter het vastgoed presteert, hoe meer geld overblijft om goede zorg te leveren. Het belang van flexibel inzetbaar vastgoed (qua functie) neemt daardoor toe.
Dilemma 2
Complexe intramurale en extramurale zorg vraagt om aanpassingen van het gebouw, terwijl financiers in toenemende mate kijken naar marktconforme vergoedingen.
Achtergrond dilemma
De marktconforme vergoedingen worden meestal geïnterpreteerd als vergoedingen voor het wonen, dus bijvoorbeeld de huur. In deze huur zit vrijwel geen bekostigingsmogelijkheid voor extra ruimtes of woningaanpassingen die noodzakelijk zijn om zwaardere zorg te verlenen. In theorie zou verondersteld kunnen worden dat de lagere rendementseis op zorgvastgoed helpt bij de oplossing, maar veel business cases laten zien dat dit het verschil in de praktijk niet dekt. De NHC-vergoeding in intramurale zorg dekt circa € 950 per maand. De extramurale huurprijs -op basis van de WWS-puntentelling, financiële draagkracht van de primaire doelgroep en lokale vastgoedmarkt- komt vaak niet boven de grens voor huurtoeslag.
Denkrichting oplossing
De eenvoudigste oplossing om het tekort van ca 20%-30% van de revenuen op te vangen is om te zorgen voor voldoende eigen inbreng. Daardoor daalt de uitgaande kasstroom voor financieringslasten en blijft u als zorgorganisatie voldoende liquide. Maar voor een individuele business case is dit natuurlijk geen oplossing, aangezien door een WACC (weighted average cost of capital) van 4%-6% de werkelijke financieringslasten buiten beschouwing blijven in de investeringsbeslissing.
Een alternatief is daarom om gebruik te maken van het solidariteitsbeginsel tussen zorggebouwen, mits uw organisatie natuurlijk over meerdere gebouwen beschikt. Dit heeft twee voordelen. Ten eerste biedt het de mogelijkheid om frequent (dus meerdere malen per levensduur van een gebouw) op portefeuilleniveau te kijken welke zorgbehoefte het beste past bij de zorgfuncties die in de gebouwen geboden kunnen worden. Ten tweede zijn oudere gebouwen vaak goedkoper in kapitaalskosten dankzij inflatie en nieuwe bouweisen. Dit dempt daardoor ook de gemiddelde kosten per m² van de gehele portefeuille.
Dilemma 3
Veel zorgorganisaties kunnen de zorg niet kostendekkend aanbieden en gebruiken daardoor een deel van de NHC/vastgoedvergoeding. En dat terwijl deze vergoeding nodig is om de kwaliteit van de vastgoedportefeuille op orde te houden c.q. aan te passen aan nieuwe zorgbehoeften.
Achtergrond dilemma
In de CARE-sector zien we een toenemende druk op de arbeidsmarkt en vraag naar kwaliteit van zorg. Daarbij komen veel organisaties uit de situatie dat er tijdens de crisisjaren beperkt is geïnvesteerd met lagere kapitaalkosten tot gevolg. Dit heeft ruimte geboden om personele kosten toe te laten nemen. Door de integrale tarieven is er strikt genomen ook geen reden om onderscheid te maken tussen deze “soorten” opbrengsten, maar u kunt het geld maar één keer uitgeven.
Denkrichting oplossing
In de praktijk zien wij veelvuldig dat vastgoedresultaten aanzienlijk zijn en dat een deel van die opbrengsten gebruikt wordt om zorgkosten te dekken. Wanneer in de toekomst wordt geïnvesteerd in het vastgoed, dan zal voor de zorgkosten een andere dekking of verdienmodel moeten worden gerealiseerd. Middelen voor vastgoed kennen een langjarig karakter, zowel in kosten als in te reserveren middelen voor grotere uitgaven. De verleiding om deze tijdelijk overtollige middelen in te zetten is begrijpelijk, maar gelet op de uitdagingen op het vastgoeddossier niet wenselijk. Zet de middelen apart en los desnoods leningen vervroegd af als een groot liquiditeitssaldo deze discussie in uw organisatie versterkt.
Noot
Veel organisaties gebruiken een relatief eenvoudige benadering van hun zorg- en vastgoedresultaat (of exploitatie). Het vastgoedresultaat is daarbij gelijk verondersteld aan de NHC+NIC+huurinkomsten minus de afschrijvingskosten, huur/leasekosten en rentekosten. Een prima vertrekpunt, maar het is wel van belang om hier nauwkeuriger naar te kijken. Denk bijvoorbeeld aan kosten van onderhoud, investeringen in energiebesparende maatregelen, uitbesteding van hotelmatige of voedingsdiensten of investeringen in domotica.
Dilemma 4
Zo’n 50% van het zorgvastgoed (in m²) komt uit de periode vóór 1995, waar flexibiliteit in de bouwconstructie beperkt(er) was dan in veel eigentijdsere gebouwen.
Achtergrond dilemma
De snelle veranderingen in zorgbehoefte leiden tot wenselijke aanpassingen in gebouwen en staan dus haaks op deze constructies.
Denkrichting oplossing
Durf te denken in sunk-cost methodiek (kosten die gemaakt zijn en die niet meer ongedaan te maken zijn). Niet alles is te redden. Bij aanpassingen kunt u het beste denken in flexibiliteit. Of verkopen aan een projectontwikkelaar en de opbrengst gebruiken voor de realisatie van iets nieuws of de verbetering van bestaande andere panden.
Slimme huisvestingsconcepten zijn een andere optie. Voor zorgvastgoed betekent dit dat beter kan worden aangesloten bij datgene wat voor de doelgroep belangrijk is. Het vastgoed moet passen bij de doelgroep, bij waar ze onderdeel van wil uitmaken en bij haar basis. Sociaal-maatschappelijk gezien is er niet meer één doelgroep voor wie wordt gebouwd. Verschillende doelgroepen met een eigen huisvestingsvraag vragen om slimme huisvestingsconcepten die daadwerkelijk bijdragen aan enerzijds de zorgvraag en anderzijds de sociale vraag.
Gebouwen kunnen daar aan bijdragen met behulp van roboticering, slimmere domotica en technische gebouwuitrustingen die medewerkers kunnen aanvullen en/of vervangen. Een ‘smart building’ dat zelfsturend aangeeft wat mankeert, staat nog in de kinderschoenen, maar levert ook nu al veel relevante data op. Data die weer bijdraagt aan een snellere ontwikkeling en sturing op uw vastgoed.
Vernieuwing en innovatie, alsook de lokale kleur, dienen in de uitwerking van de basisconcepten en projecten tot uitdrukking te komen. Vastgoed speelt een belangrijke rol in de keuze van de klant. Vastgoed dat niet aansluit bij de eisen en wensen leidt tot leegstand en leegstand betekent geen vergoeding.
Persoonsvolgende bekostiging en meer marktwerking biedt nieuwe toetreders mogelijkheden om aanbod te ontwikkelen. Deze concurrentiedruk heeft direct invloed op het leegstandsrisico. Voortaan kopen cliënten steeds meer zorg in vanuit de eigen woning waardoor de intramurale verblijfsduur afneemt. Zorgorganisaties staan voor de uitdaging om op organisatie- en portefeuilleniveau in te spelen op de stijging van de totale zorgvraag, het kwalitatief aanpassen van de verpleeghuiscapaciteit, het verbeteren van de kwaliteit van de woning en het transformeren naar zelfstandig geclusterd wonen. Hierin moet aandacht zijn voor zorg thuis, maar ook het volledig pakket thuis moet mogelijk zijn.
Wapen u met een goed plan en anticipeer door te investeren in vastgoed, uw zorgaanbod en zorgvastgoed te flexibiliseren en geschikt te maken voor zelfstandige bewoning. Hierdoor beperkt u leegstandrisico en speelt u in op de toenemende vraag naar woonvormen met extramurale zorg/zorg thuis. Niets doen is geen optie!
Dilemma 5
Impairment op EBITDA-methode vertroebelt een scherpe vastgoedexploitatie
Achtergrond dilemma
Indien de zorgexploitatie wordt meegenomen in de waardering van de vastgoedportefeuille, dan heeft dit het risico op afwaardering (impairment) door een te hoge kostenstructuur voor de zorg. Door middel van een impairment nemen de afschrijvingskosten voor de komende jaren af en lijkt de vastgoedexploitatie winstgevender voor deze jaren.
Denkrichting oplossing
Wees bewust van dit effect en zorg dat de vastgoedexploitatie niet ten onrechte als “goed” wordt bestempeld indien door een impairment de afschrijvingskosten in enig jaar zijn beperkt.