Zorgorganisaties krijgen te maken met grote veranderingen bij de financiering van hun vastgoed. Voor veel bestuurders zal het nieuws over de noodzaak tot waardering van zorgvastgoed als een donderslag bij heldere hemel komen. Toch waren er al tekenen die erop wezen dat er een nieuwe richtlijn voor het initiëren en monitoren van leningen zou komen. Die is er nu.
De Nederlandsche Bank heeft de richtlijn van de European Banking Authority (EBA) overgenomen. Daarin staat dat al het gefinancierde vastgoed (dus ook zorgvastgoed) moet worden getaxeerd op de marktwaarde. Banken zullen dus een taxatierapport met de marktwaarde gaan eisen. Voor nieuw te financieren vastgoed geldt die verplichting al vanaf 1 juli a.s. Dat kan grote gevolgen hebben voor zorgorganisaties.
De kredietcrisis heeft ervoor gezorgd dat toezichthouders op de banken zeer alert zijn geworden op leningen die te hoog zijn in relatie tot de waarde van het onderpand. Als gevolg daarvan kijken banken strenger naar de waarde van het onderliggende vastgoed. Voor zorgorganisaties betekent dit dat de huidige waardering van gebouwen (veelal WOZ-, herbouw- of boekwaarde) moet worden vervangen door een marktwaardering door een deskundige taxateur. Dat betekent: heel veel werk voor relatief weinig taxateurs die ervaring hebben in de waardebepaling van deze bijzondere vorm van vastgoed. En die bij het NRVT zijn ingeschreven in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed met de aantekening Groot-Zakelijk.
Kans of bedreiging?
De kosten van het vastgoed dat zorgorganisaties in gebruik hebben vormt circa 10 procent van de omzet, maar zo’n 80 à 90 procent van het balanstotaal. Daarbij is sprake van historische kostprijs gecorrigeerd met afschrijving (boekwaarde). Echter: voor de financier gaat het om de onderliggende waarde (die losstaat van de boekwaarde), maar het vastgoed is vrijwel nooit op marktwaarde getaxeerd. Voor bestuurders betekent de nieuwe richtlijn dat zij zich moeten buigen over de vraag hoe de onderliggende waarde zich verhoudt tot het gefinancierde bedrag. Daarnaast kan de accountant zich afvragen hoe de bedrijfswaarde (die bepaald wordt om te berekenen in hoeverre de boekwaarde terugverdiend kan worden) zich verhoudt tot de marktwaarde. Én welke risico’s daaraan zijn verbonden!
Als bij de taxatie blijkt dat de marktwaarde aanzienlijk lager is, komt er overleg met de bank. Mogelijk met een vervroegde aflossingsverplichting als uitkomst. Naar inschatting valt dit met name bij vastgoed tot vijf jaar oud te verwachten. Bovendien wordt de organisatie vrijwel zeker geconfronteerd met een forse rentestijging. Maar de nieuwe richtlijn biedt ook kansen: de organisatie kan er nu voor kiezen om het vastgoed op een meer bedrijfseconomische manier te laten bijdragen aan de zorg.
Zorg en vastgoed
Voor AAG is dit geen nieuw gegeven: op basis van de EBVS (European Business Valuation Standard) is het noodzakelijk om vastgoed en exploitatie van de zorg van elkaar te scheiden. Dat is meestal niet het geval omdat zorg en vastgoed traditioneel sterk met elkaar verweven zijn. De nieuwe richtlijn van de EBA zorgt ervoor dat die traditionele visie moet worden losgelaten. Immers: mensen zijn geen activa. De Europese taxatienormen (EVS) geven ook expliciet aan dat vastgoed en exploitatie van het zorgbedrijf twee apart te waarderen onderwerpen zijn. Dat strookt niet met de bedrijfswaarde die bepaald wordt op basis van de combinatie van de exploitatie van het vastgoed en de zorg. En dat is niet het enige probleem.
We zien vaak dat financieringsovereenkomsten onduidelijkheden bevatten; zeker als vastgoed in eigendom is van WTZi-organisaties die daarvoor een bekostiging ontvangen. In veel overeenkomsten is niet vastgelegd wat de afspraken zijn over de onderliggende waarde en over het percentage dat gefinancierd wordt. De begrippen ‘loan to value’ en ‘marktwaarde’ zien we eigenlijk nergens terug in financieringsovereenkomsten. Vast staat echter dat de marktwaarde van het vastgoed de onderliggende waarde wordt voor financiers.
Marktwaarde
Maar wat is nu eigenlijk marktwaarde? Simpel gesteld: het bedrag dat een willekeurige derde zou willen betalen voor het gebouw, vooropgesteld dat het niet meer in gebruik is. De bestemming zal veelal maatschappelijk zijn, zodat er alleen mensen mogen wonen die zorg nodig hebben. Dat heeft natuurlijk invloed op de marktwaarde. Tot op heden zien we dat er in veel gevallen wordt gefinancierd op basis van volledige bekostiging. Echter, er is een groot verschil tussen een gebouw dat niet meer in gebruik is of wordt afgestoten en een gebouw waarbij wél voortzetting van het gebruik wordt verondersteld. Dat verschil kan ervoor zorgen dat de marktwaarde lager ligt dan het gefinancierde bedrag. Zeker bij gebouwen die recent zijn gerealiseerd c.q. gerenoveerd en die gefinancierd zijn op basis van een volledige bekostiging. Het is aan de taxateur om te bepalen in hoeverre er sprake is van marktwaarde. Hij/zij moet dat standpunt vervolgens wel kunnen onderbouwen. Immers: marktpartijen verkrijgen geen inkomsten in de vorm van bekostiging. Dat is voorbehouden aan WTZi-organisaties.
Marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt
Bij bijzonder uitgangspunt wordt de waarde bepaald op basis van de voorzetting van de exploitatie. En dus ook op voortzetting van de bekostiging. Dan spelen een aantal factoren een rol, waarvan we er hier enkele noemen. In hoeverre is het gebouw functioneel; nu en in de toekomst? Hoe wordt de te verwachten vraag ingeschat? En kan aan die vraag invulling worden gegeven, gezien de arbeidsmarkt?
Dit zijn maar enkele vragen die het bestuur van de zorgorganisatie zichzelf moet stellen. Met andere woorden: het is tijd voor een strategisch vastgoedplan, gecombineerd met een meerjarenonderhoudsplanning. Want let wel: een taxateur taxeert alléén het vastgoed. Dat kan voor grote afwijkingen zorgen ten opzichte van de bedrijfswaarde die voor de impairment wordt berekend. Die kan bepaald worden op basis van de integrale methode waarbij zorg en vastgoed worden gecombineerd. Grosso modo kunnen we stellen dat bij beoogde voortzetting de keuze voor marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt voor de hand ligt. Dat stelt eisen aan het opdrachtgeverschap van de bestuurder: in hoeverre is voortzetting van de exploitatie reëel?
Nieuwbouw of renovatie
Vervolgens speelt de vraag naar de te verwachten opbrengst van het vastgoed. Die vraag is van belang wanneer de organisatie van mening is dat nieuwbouw of een grootschalige renovatie noodzakelijk is. Bijvoorbeeld omdat het gebouw functioneel en energetisch niet (meer) aan de eisen van de tijd voldoet. Mogelijk is de opbrengst zó beperkt dat het niet mogelijk is om nieuwbouw te realiseren. De financiering die moet worden aangetrokken, is gebaseerd op een taxatie. Echter: de marktwaarde (onder bijzonder uitgangspunt) ligt wellicht lager dan het bedrag dat nodig is voor nieuwbouw of renovatie. Dan zijn er twee mogelijkheden: de bekostiging wordt verhoogd of de organisatie beschikt over voldoende liquide middelen. Anders is er een probleem.
Hier is overigens ook nog een ander punt aan de orde: vaak ontbreekt een echte toekomstvisie op de huisvesting. Er is dus ook geen zicht op noodzakelijke investeringen. Het thema duurzaamheid is eveneens zelden onderdeel van de bedrijfsstrategie. Echter: noodzakelijke investeringen voor verduurzaming moeten worden meegenomen in de strategische visie. De waarde van het vastgoed wordt immers voor een groot deel bepaald door de vraag in hoeverre het is toegerust voor de toekomstige bestemming. Niet zelden komen bij een taxatie van zorgvastgoed onvermoede zaken aan het licht!
Methodes van waardebepaling
De voor de hand liggende methodes om te komen tot waardebepaling onder bijzonder uitgangspunt, zijn:
- discounted cash flow (DCF) waarbij de bekostiging van het vastgoed wordt gezien als kasstroom (ook in de toekomst);
- de draagkracht huurmethode, waarbij vanuit de omzet wordt bepaald welk bedrag aan vastgoed kan worden betaald.
Let wel: de taxateur (die zich te allen tijde dient te houden aan de regelgeving van de NRVT en de EVS) moet dan van mening zijn dat er sprake is van een genormaliseerde exploitatie. De taxateur moet zich hier dus van zijn kritische kant laten zien. Nóg iets om rekening mee te houden: marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt kan een hogere waarde geven dan marktwaarde. Bij de bepaling van de marktwaarde zonder uitgangspunt kan de onderliggende waarde dus onvoldoende blijken. Als er plannen zijn voor veranderend gebruik van het gebouw, moet dus ook worden bekeken of de onderliggende waarde dat toelaat. Daarbij speelt ook de functie van de kantoorgebouwen een rol: die zijn immers niet absoluut nodig voor het verlenen van zorg.
Conclusie
In de inleiding stelden we al: de bestuurders van zorgorganisaties wacht een opgave. Meer dan ooit zullen zij zich wezenlijke vragen over de exploitatie en (de waarde van) het vastgoed moeten stellen. Hoe staat het vastgoed er voor qua onderhoud en duurzaamheid? In hoeverre kan er sprake zijn van voortzetting van de exploitatie? Deze zaken liggen vanaf 1 juli 2022 onder een stevig vergrootglas.