Op 13 maart jl. heeft de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) een visie uitgebracht op de financiering van de zorgsector. Dit heeft mogelijk grote consequenties voor zorgorganisaties. We zetten de belangrijkste uitspraken voor u op een rij en laten we twee collega’s hun mening over deze visie geven.

In het artikel Banken: verduurzaming, leiderschap en innovatie nodig om zorgsector te transformeren en de bijbehorende zorgnotitie Van bricks naar clicks benoemt de NVB zes aandachtsgebieden:

1.    Verduurzaming gezondheidszorg
2.    Innovatie
3.    Stabiliteit van wet- en regelgeving
4.    Kwaliteit van bestuur en governance
5.    Meerjarencontracten als norm
6.    Toegang tot risicodragend kapitaal

Een aantal belangrijke uitspraken:

• Van zorgorganisaties wordt verwacht dat zij investeringsplannen maken voor renovatie of nieuwbouw die bijdragen aan verduurzaming. Dit is belangrijk als zij in aanmerking willen blijven komen voor bancaire financieringsfaciliteiten.
• De NVB wil zich binnen mededingingsrechtelijke kaders inzetten om met de zorgsector en de overheid de afspraak te maken dat al het zorgvastgoed in 2023 aan een minimumnorm voldoet. De afspraken voor een energielabel C in de kantorenmarkt in 2023 zijn hierbij leidend voorbeeld.
• Banken zullen zich maximaal inspannen om financieringsfaciliteiten aan te bieden, waardoor de drempel voor zorgorganisaties om duurzaam te investeren zo laag mogelijk wordt en CO2 neutraliteit van zorgvastgoed op korte termijn te bereiken (niet later dan 2050).
• Investeren in innovaties en digitalisering vraagt in de eerste plaats om risicokapitaal. Niet banken, maar risico-investeerders zijn hiervoor de aangewezen partij. Zodra er een gezond toekomstperspectief is van de inzet van de innovatie, komt bancaire financiering in beeld.
• De NVB maakt zich zorgen over de kwaliteit van het bestuur in de zorgsector. De NVB stelt voor om minimumeisen te stellen aan de kwaliteit van interne toezichthouders, zoals al langer gebruikelijk in de financiële sector. De Governancecode Zorg is positief, maar blijft als instrument te vrijblijvend.
• De NVB is van mening dat meerjarige inkoopcontracten de norm moeten zijn in de zorgsector.

Visie Ivo de Visser over de notitie met betrekking tot duurzaamheid

De laatste tijd gaan er veel stemmen op voor strengere duurzaamheidsregels voor zorggebouwen en ook de NVB pleit hiervoor. Het is eigenlijk ook niet meer de vraag óf er strengere regelgeving komt, maar wanneer en hoe precies. De NVB pleit voor minimale duurzaamheidseisen voor alle zorggebouwen in 2023, soortgelijk aan de energielabel C-eisen voor kantoren vanaf 2023. Het zou echter opvallend zijn als er eisen worden gesteld aan energielabels van zorggebouwen. De energielabels zijn namelijk een verwarrende maatstaf aan het worden, waar men op termijn juist vanaf wil. Wie kan er immers nog wijs uit een nieuwbouwpand met 4 of 5 plussen (A++++)? Daarnaast is een energielabel C voor een kantoorgebouw anders dan voor een zorggebouw.

We verwachten daarom dat men gaat kijken naar werkelijke gebruiken (kWh/m²) of uitstoten (CO2/m²). De nieuwe BENG-eisen voor nieuwbouw gaan al gebruik maken van deze meetmethode (NTA 8800) en het zou niet meer dan logisch zijn dat dit ook voor de bestaande bouw ingevoerd wordt. Dit sluit ook volledig aan bij de Green Deal voor de zorg, die toe wil naar respectievelijk 50% CO2-reductie in 2030 en 100% in 2050. Daarnaast is er nog de circulaire economie, iets waar de NVB nog niet over spreekt. Naast CO2 neutraal in 2050, wil Nederland namelijk ook 100% circulair zijn in 2050. Op korte termijn zou een materialenpaspoort voor het bestaande vastgoed een logische eerste stap zijn.

Het is al met al opvallend dat de NVB nu voor alle zorggebouwen in 2023 minimaal energielabel C oppert. Dit berust namelijk weer op de oude, bestaande meetmethode. Anderzijds zorgt dit wel voor snelle regelgeving en dus ook snelle verduurzaming van de zorg. Bovendien zal een zorggebouw met een verbeterd energielabel ook een lagere CO2 uitstoot hebben.

We kunnen in ieder geval stellen dat duurzaamheid een zeer belangrijke pijler wordt in de vastgoedstrategie en het meerjarenonderhoudsplan van zorgorganisaties. Het is dus zaak om er nu al rekening mee te houden!

Bert van Scherpenzeel over de impact van de notitie op de bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde is een afspiegeling van de contante waarde van de toekomstige ontvangsten en uitgaven. Het aspect duurzaamheid is daarbij nog niet altijd in de omvang meegenomen die als nodig wordt beschreven in de zorgnotitie Van bricks naar clicks. Wat te doen?

In de zorgnotitie wordt aangegeven dat er investeringsplannen komen voor plannen die bijdragen aan verduurzaming. Hierdoor kan een zorgorganisatie in aanmerking blijven komen voor bancaire financieringsfaciliteiten. Dit heeft impact op de berekening van de bedrijfswaarde en de liquiditeitsprognose.

Bedrijfswaarde

Traditioneel wordt er gerekend met de opbrengsten die worden verkregen met het vastgoed. Daarbij bleven de opbrengsten voor de energielevering, volledig terecht, buiten de berekening. Met de komst van duurzaamheidsmaatregelen is dat niet meer per definitie logisch. De mate waarin het mogelijk is om rekening te houden met deze opbrengsten hangt samen met de duurzaamheidsmaatregelen die worden genomen.

Een simpel voorbeeld zijn zonnepanelen. Deze wekken stroom op en zorgen dat de energienota daalt. Zo kan een tenminste een deel van deze besparing als opbrengst aan het gebouw worden toegekend. Het spreekt voor zich dat dit zorgvuldig onderbouwd dient te gebeuren.

De uitgaven van het vastgoed werden altijd al inclusief investeringen gedaan. Dit bedrag aan investeringen zal, afhankelijk van het gebouw, toenemen nu er op het gebied van duurzaamheid meer verwacht wordt. De cruciale vraag is of deze investeringen zich terugverdienen of dat dit de bedrijfswaarde verlaagt. De praktijk leert inmiddels dat investeringen zichzelf niet zonder meer terugverdienen. Dit betekent dat duurzaamheidsinvesteringen ervoor kunnen zorgen dat de bedrijfswaarde afneemt en daarmee de kans op impairment toeneemt.

Liquiditeitsprognose

Duurzaamheid kan in de toekomst ook de liquiditeit beïnvloeden. Enerzijds is er de noodzaak om maatregelen te nemen om tot een duurzaam gebouw te komen. Anderzijds kan een gebouw in de toekomst wellicht niet meer financierbaar zijn omdat het in onvoldoende mate duurzaam is. Mogelijk moet een lening dan eerder worden afgelost dan in eerste instantie gedacht.

Samenvattend

Zorgorganisaties moeten mogelijk investeren om hun zorgvastgoed te verduurzamen. Dit heeft impact op zowel de bedrijfswaarde als op de liquiditeit van de organisatie. De effecten van de verduurzaming moeten zorgvuldig in beeld worden gebracht. Overigens lijkt het ons in eerste instantie niet onlogisch dat, net als bij woningen, de investeringen volledig terugkomen in de waarde van het vastgoed.