De waarde van het vastgoed is onderdeel van de balans van zorgorganisaties. De waarderingsgrondslag van de boekwaarde (de historische kostprijs verminderd met afschrijvingen) wordt dan getoetst aan de bedrijfswaarde. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (JR) is dit op hoofdlijnen beschreven. Samengevat gaat het om de contante waarde van de toekomstige kasstromen. In de praktijk blijkt dat verschillend wordt gedacht over het al dan niet meenemen van de resultaten van de zorgexploitatie.

Regelgeving

Een van de waardes die een taxateur kan bepalen is de bedrijfswaarde. Enerzijds is de bedrijfswaarde nodig voor de balans en anderzijds voor de bank. Het is goed om te beseffen dat de bedrijfswaarde voor de balans niet gelijk hoeft te zijn aan de bedrijfswaarde die in het taxatierapport voor de bank staat.

Bij de waardebepaling moet rekening worden gehouden met regelgeving van de International Financial Reporting Standards (IFRS), International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS).

In de IFRS is vastgelegd dat de waarde van het bezit en/of de bezittingen moet worden bepaald. Dat betekent dat er geen rekening wordt gehouden met de inzet van personeel. De waarde van het object moet bepaald worden zonder rekening te houden met de zorgexploitatie. Echter: er moet wel rekening worden gehouden met de mogelijkheid om zorg aan te bieden. Looplijnen zijn daarvan een voorbeeld.

Om in lijn te blijven met het gedachtegoed van de IFRS, IVS en de EVS, is het logisch om bij de bepaling van de waarde alleen rekening te houden met de kasstromen die sec aan het vastgoed toe te rekenen zijn. Dit gebeurt bijvoorbeeld ook bij hotels. Natuurlijk is een hotel niet hetzelfde als een zorggebouw, maar de basis is wel hetzelfde, namelijk een gebouw waarin een exploitant diensten aanbiedt, met veel personele inzet.

De bepaling van de bedrijfswaarde van zorggebouwen vraagt om grote zorgvuldigheid. Én om kennis van de zorg en van de exploitatie van zorgvastgoed. Welke kasstromen zijn er? En gedurende welke termijn moet de taxateur rekening houden met die kasstromen?

Praktijk

In de praktijk vragen zorgorganisaties taxateurs om, bij de bepaling van de bedrijfswaarde, toch rekening te houden met de zorgexploitatie. De inzet van personeel is dan onderdeel van de waarde, maar wordt niet als bezit gekwalificeerd. Het is onduidelijk op welke regelgeving dit gebaseerd is.

Het kan dus voorkomen dat er voor hetzelfde gebouw verschillende bedragen achter hetzelfde waardebegrip komen te staan; een onwenselijke situatie natuurlijk. Daarom pleiten wij voor eenduidigheid over de wijze waarop de bedrijfswaarde tot stand komt, in lijn met de regelgeving van de IFRS, IVS en de EVS. In alle gevallen moet een eenduidige waardebepaling voorop staan. Het belang van een correcte waardebepaling is immers groot.