Verhuurdersheffing anno 2018

Een verhuurder van woningen betaalt verhuurdersheffing berekend over de totale WOZ-waarde van de woningen. Onlangs is de wet- en regelgeving omtrent verhuurdersheffing gewijzigd.

Op 31 januari 2017 stemde de Eerste Kamer in met het wetsvoorstel om de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II te wijzigen. Een deel van de wijzigingen is per 1 april 2017 ingevoerd en een deel onlangs op 1 januari 2018. Deze gelden ook voor verhurende zorgorganisaties.

Per 1 januari 2018 zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd:

• De verhuurdersheffing wordt berekend over de WOZ-waarde per object van maximaal € 250.000,-. Dit bedrag is gebaseerd op de gemiddelde prijs van een woning en fluctueert jaarlijks.
• De heffingsvrije voet is verhoogd van 10 naar 50 woningen. De berekening van de verhuurdersheffing wordt daarom verminderd met 50x de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen.
• Rijksmonumenten (woningen die krachtens artikel 3.1 van de Erfgoedwet als rijksmonument zijn aangewezen) zijn vrijgesteld van verhuurdersheffing.
• Er is een heffingsvermindering mogelijk voor transformatie van niet voor bewoning bestemde ruimten naar huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 597,30 per 1-1-2018). De hoogte van de heffingskorting is afhankelijk van de investeringscategorie waar de ruimte of het pand onder valt. In dit artikel vatten we de investeringscategorieën en de bijbehorende regelgeving kort samen. Op de website van de RVO vindt u de complete Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV).

Investeringscategorieën

De hoogte van de heffingsvermindering en de indieningstermijn zijn afhankelijk van de hoogte van de investering in de huurwoning en de locatie. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen woningen in Rotterdam-Zuid, krimp- en schaarstegebieden.

Categorie 1: Verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten

Wat
Het verbouwen van bijvoorbeeld kantoren, scholen, kerken en voormalige verzorgings- en verpleeghuizen tot zelfstandige huurwoningen. Het betreft alleen de realisatie van huurwoningen met een huur lager dan de eerste aftoppingsgrens (€ 597,30 per 1 januari 2018).

Waar
Deze categorie heeft betrekking op investeringen in heel Nederland inclusief Rotterdam-Zuid en de krimpgebieden.

Heffingskorting vs. investering
Een korting van € 10.000,- per gerealiseerde huurwoning bij een investering van ten minste € 25.000,-.

Uiterste indiendatum
31 december 2019

Categorie 2 en 3: Sloop en samenvoeging van huurwoningen

Wat
Het verbouwen van bijvoorbeeld kantoren, scholen, kerken en voormalige verzorgings- en verpleeghuizen tot zelfstandige huurwoningen. Het betreft alleen de realisatie van huurwoningen met een huur lager dan de eerste aftoppingsgrens (€ 597,30 per 1 januari 2018).

Waar
Deze categorie heeft betrekking op investeringen in heel Nederland inclusief Rotterdam-Zuid en de krimpgebieden.

Heffingskorting vs. investering
Een korting van € 10.000,- per gerealiseerde huurwoning bij een investering van ten minste € 25.000,-.

Uiterste indiendatum
31 december 2019

Categorie 4 en 5: Bouw van huurwoningen lager dan/gelijk aan/hoger dan eerste aftoppingsgrens

Wat
Het bouwen van nieuwbouwwoningen, bedoeld voor verhuur. Er zijn er vier mogelijkheden om in aanmerking te komen voor heffingsvermindering.

Categorie 6 en 7: Grootschalige en kleinschalige verbouw

Wat
Het grootschalig verbouwen van huurwoningen waarbij de investeringskosten meer dan € 62.500,00 bedragen. De werkzaamheden die in het besluit vermindering verhuurdersheffing 2014 genoemd worden zijn:

• het herstel van funderingen;
• het herstel of de vervanging van wanden, gevels, buitenkozijnen, buitenramen en buitendeuren;
• een wijziging van de woningplattegrond binnen een bestaand casco;
• het herstel of de vervanging van vloerconstructies, trappen, balkons en galerijen;
• het aanbrengen van liftconstructies;
• werkzaamheden die noodzakelijkerwijs voortvloeien uit of samenhangen met de werkzaamheden of de combinatie van werkzaamheden die hierboven genoemd zijn.

Wat
Het kleinschalig verbouwen van huurwoningen waarbij de investeringskosten tussen de € 25.000,00 en € 62.500,00 bedragen. De werkzaamheden die in het besluit vermindering verhuurdersheffing 2014 genoemd worden zijn:

• het opheffen van optrekkend of doorslaand vocht en van overmatig condensvocht inclusief zwambestrijding;
• het herstel of de vervanging van dakconstructies, dakbedekkingen, goten en hemelwaterafvoer;
• het herstel of de vervanging van rook- of ventilatiekanalen binnen- en buitendaks;
• het herstel of de vervanging van de binnenhuisriolering tot de aansluiting op het gemeenteriool;
• het herstel of de vervanging van sanitair en keukenblokken, inclusief de aansluiting hiervan op de riolering;
• het herstel of de vervanging van gas- en waterleidingen, waaronder mede begrepen het vervangen van loden drinkwaterleidingen, inclusief de vervanging van kranen;
• het herstel of de vervanging van de elektrische installaties in de bestaande omgeving;
• het herstel of de vervanging van gaskachels en Cv-ketels;
• het herstel of de vervanging van entrees van portieken, het dichtzetten van portieken, het aanbrengen van elektrische deuren en deuropeners, het aanbrengen of verplaatsen van briefkasten, het aanbrengen van videofoons, het vervangen van hang- en sluitwerk.

Waar
Deze categorie heeft betrekking op investeringen Rotterdam-Zuid.

Heffingskorting vs. investering
Een korting van € 10.000,- per verbouwde huurwoning bij een investeringsbedrag tot € 62.500,-. Een korting van € 25.000,- per verbouwde huurwoning bij een investeringsbedrag vanaf € 62.500,-.

Uiterste indiendatum
31 december 2019

Specifiek voor woningcorporaties

In krimpgebieden zijn woningcorporaties vrijgesteld verhuurdersheffing als zij tussen 1 januari 2017 en 31 december 2021 particuliere woningen opkopen en aan hun sociaal verhuurbezit toevoegen. Dit zijn woningen die in het kader van stedelijke vernieuwing moeten leiden tot de verhoging van de kwaliteit van de openbare ruimte of anderszins tot structurele kwaliteitsverhoging van dat stedelijk gebied door:

• verbetering van leefbaarheid en veiligheid;
• bevordering van een duurzame ontwikkeling;
• verbetering van de woon- en milieukwaliteit;
• versterking van het economisch draagvlak;
• versterking van culturele kwaliteiten;
• bevordering van de sociale samenhang;
• verbetering van de bereikbaarheid.

Deze regeling is getroffen om in krimpgebieden de volgende ontwikkelingen aan te pakken:

1. Er staat een overschot aan particuliere woningen te koop. Vaak gaat het om leegstaande goedkopere woningen, die lang te koop staan.
2. In krimpregio’s groeit de vraag naar goedkope huurwoningen, waardoor woningcorporaties de voorraad huurwoningen willen uitbreiden.

Waar
Deze categorie heeft betrekking op aankopen in de krimpgebieden.

Heffingskorting vs. investering
Een vrijstelling van verhuurdersheffing voor een periode van 20 jaar na het aankoopjaar van de woning

Uiterste indiendatum
31 december 2021

Budget

Het ministerie van Binnenlandse Zaken stelt tot 2021 in totaal € 698,5 miljoen heffingsvermindering beschikbaar voor bovenstaande regelingen. De compensatie per jaar bedraagt maximaal € 15 miljoen per belastingplichtige. De RVO publiceert maandelijks de stand van zaken. Op 1 maart is er aan voorlopige investeringsvraagstukken € 645.505.000 binnengekomen en hiervan definitief € 128.110.000 is toegekend.

Aangifte doen

De aangifte van de verhuurdersheffing en de eventuele betaling moeten jaarlijks uiterlijk 30 september bij de Belastingdienst zijn voldaan. De tarieven verschillen per jaar. Tot 2023 is het tarief vastgesteld en laat (behoudens wijzigingen) het volgende zien:

Overzicht gebieden

Rotterdam-Zuid

Het betreft huurwoningen in de gebieden Charlois, Feijenoord en IJsselmonde van de gemeente Rotterdam (postcodes 3071 t/m 3075, 3076 t/m 3079 en 3081 t/m 3089).

Krimpgebieden

Vanaf 1 januari 2014 betreft het huurwoningen in de gemeenten: Appingedam, Beek, Bellingwedde, Brunssum, De Marne, Delfzijl, Eemsmond, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Hulst, Kerkrade, Landgraaf, Loppersum, Maastricht, Meerssen, Menterwolde, Nuth, Oldambt, Onderbanken, Pekela, Schinnen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Sluis, Stadskanaal, Stein, Terneuzen, Vaals, Valkenburg aan de Geul, Veendam, Vlagtwedde en Voerendaal.

Vanaf 1 januari 2017 betreft het ook huurwoningen in de gemeenten: Aalten, Achtkarspelen, Berkelland, Bronckhorst, Dantumadiel, Doetinchem, Dongeradeel, Ferwerderadiel, Kollumerland en Nieuwkruisland, Montferland, Oost Gelre, Oude IJsselstreek, Tytsjerksteradiel en Winterswijk.

Schaarstegebieden

Vanaf 1 januari 2017 betreft het huurwoningen in de gemeenten: Aalsmeer, Alkmaar, Amersfoort, Amstelveen, Amsterdam, Apeldoorn, Asten, Baarn, Barneveld, Beemster, Bergeijk, Bergen (Noord-Holland), Bernheze, Best, Bladel, Blaricum, Bloemendaal, Boekel, Boxmeer, Boxtel, Bunnik, Bunschoten, Buren, Cranendonck, Cuijk, Culemborg, De Bilt, De Ronde Venen, Deurne, Diemen, Edam-Volendam, Ede, Eemnes, Eersel, Eindhoven, Elburg, Epe, Ermelo, Geldermalsen, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Gooise Meren, Grave, Haaren, Haarlem, Haarlemmerliede en Spaarnwoude, Haarlemmermeer, Harderwijk, Hattem, Heemstede, Heerde, Heerhugowaard, Heeze-Leende, Heiloo, Helmond, ’s-Hertogenbosch, Heusden, Hillegom, Hilversum, Houten, Huizen, IJsselstein, Kaag en Braassem, Katwijk, Laarbeek, Landerd, Landsmeer, Langedijk, Laren, Leiden, Leiderdorp, Leusden, Lingewaal, Lisse, Lopik, Maasdriel, Meierijstad, Mill en Sint Hubert, Montfoort, Neder-Betuwe, Neerijnen, Nieuwegein, Nijkerk, Noordwijk, Noordwijkerhout, Nuenen, Gerwen en Nederwetten, Nunspeet, Oegstgeest, Oirschot, Oldebroek, Oostzaan, Oss, Ouder-Amstel, Oudewater, Purmerend, Putten, Renswoude, Reusel-De Mierden, Rhenen, Scherpenzeel, Sint Anthonis, Sint-Michielsgestel, Soest, Someren, Son en Breugel, Stichtse Vecht, Teylingen, Tiel, Uden, Uithoorn, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Valkenswaard, Veenendaal, Veldhoven, Vianen, Voorschoten, Voorst, Vught, Waalre, Wageningen, Waterland, Weesp, West Maas en Waal Wijdemeren, Wijk bij Duurstede, Woerden, Woudenberg, Zaltbommel, Zandvoort, Zeist, Zoeterwoude.