De WOZ-waarde van zorgvastgoed wordt door veel gemeenten te hoog vastgesteld. De taxatiewijzer voor zorgvastgoed van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) gaat uit van onder andere een te lange levensduur en een te hoge restwaarde van zorgvastgoed. Dit hebben de Hoge Raad en het Gerechtshof Amsterdam vorig jaar bepaald. Als gevolg hiervan hebben gemeenten in het verleden de WOZ-waarden bij zorgorganisaties te hoog vastgesteld, ook in 2016. Dit betekent dat u wellicht teveel belastingen en heffingen betaalt.
Door kritisch te kijken naar de toepassing van vrijstellingen, aanwezigheid van leegstand, de grondwaarde en de functionele en technische knelpunten kunt u mogelijk besparen op belastingen en heffingen, zoals:
- OZB (onroerendezaakbelasting);
- watersysteemheffing;
- vennootschapsbelasting;
- verhuurdersheffing;
- inkomstenbelasting.
Het is dus geen overbodige luxe om uw WOZ-waarde voor 2017 na te (laten) kijken. Aan de hand van onderstaande vragen kunt u zelf de WOZ-beschikking van uw zorgvastgoed controleren.
Is de woondelenvrijstelling juist toegepast?
De OZB bestaat uit een eigenaren- en gebruikersdeel. Bij woningen is geen gebruikersdeel verschuldigd, bij niet-woningen daarentegen wel. Verzorgings- en verpleeghuizen worden voor de OZB als niet-woning aangemerkt. Maar er kan sprake zijn van woondelen in zorgvastgoed. Deze woondelen vallen voor de OZB onder de zogenaamde woondelenvrijstelling. Dit betekent dat over deze woondelen geen gebruikersdeel van de OZB kan worden geheven.
Er is sprake van woondelen bij duurzaam verblijf door de cliënt. Dus voor de gedeeltes van het verzorgings- of verpleeghuis waar gewoond wordt. Dit geldt onder andere voor de eigen verblijfsruimte van de cliënt, maar ook voor de gezamenlijke woonkamers, recreatiezalen, sanitaire ruimten alsmede de gangen. Het gebruikersdeel dient dan alleen nog betaald te worden voor onder andere de gedeeltes die uitsluitend gebruikt worden door de verpleging, kantoorpersoneel en centrale keuken.
Is er sprake van leegstand?
Soms hebben zorgorganisaties te maken met leegstand. Voor de WOZ betekent leegstand toename van economische veroudering. Economische veroudering is de mate waarin door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het betreffende object. Toenemende economische veroudering betekent een lagere WOZ-waarde en daarmee een lagere aanslag.
Leegstand kan zorgen voor excessieve gebruikskosten. Immers de kosten van installaties e.d. dalen niet altijd ondanks dat het pand niet voor 100% in gebruik is. Ook dit kan voor een verlaging van de WOZ-waarde zorgen.
Een andere reden om de WOZ-waarde te verlagen is belemmering van gebruiksmogelijkheden. Dit kan het gevolg zijn van buitengewone ontwikkelingen, zoals strengere brandveiligheidseisen. De normale activiteiten die u in het object ontplooit kunnen hierdoor dusdanig worden belemmerd dat bouwkundige ingrepen noodzakelijk blijken.
Is de grondwaarde onderbouwd?
Onderbouwing van de grondwaarde dient te worden gedaan op basis van de vergelijkende methode: op basis van referenties van recente transacties die vergelijkbaar zijn, ook voor wat betreft de bestemming. In veel gemeenten zal dit niet mogelijk zijn. Dat betekent dat bij de bepaling van de waarde niet voldaan kan worden aan de geëiste vergelijkende methode. Het aanhouden van de Grondprijzenbrief of een ander grondprijsbeleid is geen acceptabel alternatief. Voornamelijk omdat deze waarderingen gebaseerd zijn op de residuele methode.
Wilt u weten of de grondwaarde bij u goed bepaald is? Kijkt u dan naar de onderbouwing. Is de gewenste onderbouwing niet beschikbaar, dan kunt u bezwaar maken.
Is er voldoende rekening gehouden met de technische veroudering?
De WOZ-waarde van zorgvastgoed wordt berekend door toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit is de herbouwwaarde van een object minus de afschrijvingen voor technische en de functionele veroudering. Bij technische veroudering wordt onder andere rekening gehouden met de levensduur en de restwaarde van het object.