Investeringsbeslissingen, het scheiden van wonen en zorg, extramuralisering, reductie van oppervlakte en Wmo. De ontwikkelingen in de zorg staan niet stil. De uitdagingen worden groter en zorgorganisaties worden steeds ondernemender. Een krimpscenario is voor vele zorgorganisaties waarheid geworden. Dat heeft ook grote invloed op uw vastgoed: te veel, verkeerd, inflexibel en te duur? Voor welke uitdagingen komt u te staan?

Innige samenwerking

De innige samenwerking tussen woningcorporaties en zorgorganisaties is niet geheel vreemd. Ongeveer 50% van alle verzorgingshuizen is in eigendom bij woningcorporaties en wordt geëxploiteerd door zorgorganisaties. Verpleeghuissettingen zijn iets vaker in eigendom ontwikkeld, maar ook hiervan is een behoorlijk aantal in bezit van woningcorporaties.

In de periode tot 2009 was er in Nederland nog het zogenaamde bouwregime van kracht. In die periode controleerde en reguleerde het College Bouw Zorginstellingen (CBZ) als uitvoeringsorgaan van het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS) het bouwen binnen de zorg. Er bestond toen een zogenaamd nacalculatiesysteem voor de vergoedingen van zorgvastgoed. Dat betekende dat alle kosten van zorgorganisaties op basis van nacalculatie vergoed werden en ze zelf financieel geen risico liepen op ontwikkelingen van zorgvastgoed of huurcontracten die gesloten werden. Wel moest vooraf goedkeuring worden verkregen van het CBZ.

Mede door de nacalculatie en daarmee het feit dat zorgorganisaties geen risico liepen op de vastgoedexploitatie werd er “maximaal” gebouwd. Dat wil zeggen dat er binnen de kaders en randvoorwaarden die het CBZ stelde maximaal werd geprofiteerd van de ruimte die werd verkregen. Vaak werden dan 20-jarige huurcontracten gesloten.

Afschaffing bouwregime

Op 1 januari 2009 werd het bouwregime zoals we dat kenden, met de kaders en randvoorwaarden van het CBZ, afgeschaft. Het CBZ werd als uitvoeringsorgaan van het ministerie van VWS opgedoekt en het nacalculatiesysteem werd uiteindelijk per 1 januari 2012 vervangen door een prestatiebekostigingssysteem. Sindsdien geldt een overgangsperiode van 6 jaar, waarbij de nacalculatie compleet wordt afgebouwd en de normatieve huisvestingslastencomponent (NHC)-vergoeding compleet wordt ingevoerd.

De NHC is een bedrag dat per dag per zorgzwaarte wordt betaald ter dekking van het zorgvastgoed. Met de invoering van de NHC krijgen zorgorganisaties een vergoeding op basis van werkelijk gemaakte productie. Dat betekent ook direct dat bij leegstand er geen vergoeding voor vastgoed meer wordt verkregen. De hoogte van de NHC bedragen zijn echter wel afgeleid van het bouwen in de zorg. Daarmee is het zorgvastgoed in principe goed te bekostigen vanuit de NHC-vergoedingen die verkregen worden.

De NHC zal opgenomen worden in de tarieven van de zorgzwaartepakketten (ZZP’s) en in 2018 zal worden overgegaan op een volledig integraal tarief. Per 1 januari 2018 wordt het intramurale zorgvastgoed dus compleet vergoed middels de NHC.

Scheiden van wonen en zorg

In 2013 heeft het ministerie van VWS besloten om het scheiden van wonen en zorg in te voeren. Voorheen werden zowel verzorgingshuizen als verpleeghuizen vanuit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) en later de Wet langdurige zorg (Wlz) vergoed. Met de invoering van het scheiden van wonen en zorg is de huisvesting voor met name de verzorgingshuizen losgekoppeld van de zorg en werd alleen de zorg nog uit de AWBZ en inmiddels uit de Wlz bekostigd.

Hierdoor kopen zorgkantoren (uitvoerders van de zorgverzekeraars) alleen nog maar zwaardere zorg (verpleeghuiszorg) intramuraal in. De lichtere zorg (verzorgingshuizen) wordt intramuraal niet meer ingekocht. Deze vorm van zorg wordt “thuis” aangeboden. Daarmee komt een einde aan het tijdperk van de verzorgingshuizen.

Hoewel de huidige cliënten met een lichte zorgvraag mogen blijven wonen onder dezelfde voorwaarden, worden veel zorgorganisaties geconfronteerd met leegstand in de verzorgingshuizen. Veel zorgorganisaties zijn dan ook op zoek naar een herijking van hun zorgvastgoed en zorgen voor aanpassing van de huisvesting voor hun cliënten. Ze sluiten huizen, zeggen huurcontracten op of bouwen verzorgingshuizen om naar verpleeghuizen. Niet iedere zorgorganisatie gaat dat even gemakkelijk af. Dit is mede afhankelijk van de betreffende vastgoedportefeuille.

De problematiek van zorgvastgoed

Over het algemeen hebben zorgorganisaties een mix van vastgoed. Veel organisaties hebben zowel verpleeghuizen als verzorgingshuizen en vaak ook een mix van eigendom en huur. Maar niet iedere zorgorganisatie heeft een goede mix om het hoofd te bieden aan de recente ontwikkelingen.

We kunnen over het algemeen spreken van een probleem binnen de vastgoedportefeuille van een zorgorganisatie wanneer:

• de organisatie relatief veel verzorgingshuizen heeft waarin veel verzorgingshuiszorg wordt geboden. Deze vorm van zorgverlening wordt namelijk (bijna) niet meer ingekocht, waardoor leegstand kan ontstaan.
• de organisatie vastgoed heeft dat relatief jong is. Dit vastgoed is onvoldoende ver afgeschreven vanuit het nacalculeerbare systeem en heeft daarmee relatief hoge kosten.
• het zorgvastgoed met lineaire huurcontacten betreft. Deze contractvorm kost zorgorganisaties in het begin van de exploitatie veel huur. In sommige gevallen heeft de zorgorganisatie de verplichting om (tijdelijk) meer huur te betalen dan dat er via de NHC-vergoeding wordt ontvangen.
• het vastgoed functioneel slecht of verouderd is. Bijna iedere zorgorganisatie moet ingrijpen in de vastgoedportefeuille door het scheiden van wonen en zorg. Bij vrijwel iedere zorgorganisatie ontstaat namelijk leegstand door de verminderde intramurale zorginkoop. Veel organisaties kiezen ervoor om de appartementen te verhuren aan cliënten die zorg thuis nodig hebben. Verouderd of slecht vastgoed zorgt dan voor een gebouw dat door de markt niet wordt opgenomen.

Wat vindt de Autoriteit woningcorporaties hiervan?

De Autoriteit woningcorporaties (Aw), voorheen CFV ziet risico’s in het scheiden van wonen en zorg en de andere ontwikkelingen in het zorglandschap.

Een van de maatregelen die het Aw heeft geëffectueerd is dat zorgvastgoed vanaf het verslagjaar 2016 tegen marktwaarde gewaardeerd moet worden. Het Aw heeft twijfels over het uitgangspunt dat zorgvastgoed tot het einde van de looptijd verhuurd kan worden tegen huurprijzen die gebaseerd zijn op NHC’s. Het waarderen tegen marktwaarde kan vergaande consequenties hebben voor woningcorporaties.

Daarnaast hecht het Aw veel waarde aan goed overleg tussen corporaties en haar huurders, zijnde de zorgorganisaties. Een van de onderwerpen die besproken kan worden is welke zorgproductie in de panden wordt geleverd, om zo een beeld te krijgen van de risico’s die de zorgorganisatie loopt met betrekking tot het scheiden van wonen en zorg.

Kortom, niet alleen vanuit alle ontwikkelingen in het zorglandschap, maar zeker ook vanuit de toezichthoudende organen in de sector worden woningcorporaties gevraagd meer aandacht te hebben voor hun zorgvastgoed.