5 veel gestelde vragen over het financieren van zorgvastgoed

0

Hoewel er mooie voorbeelden zijn van financieringsoplossingen in de vorm van crowdfunding en investeringsfondsen, blijft de traditionele bancaire lening de belangrijkste bron van financiering voor zorgorganisaties. Landelijk gaat dit in totaal om zo’n € 23 miljard. Vanuit onze praktijk ondersteunen wij zorgorganisaties met het realiseren van financiering en zetten 5 veel aan ons gestelde vragen over het financieren van zorgvastgoed voor u op een rij.

FAQ #1: Waar kijkt een bank naar bij het beoordelen van een financiering?

Uiteraard moet uw organisatie financieel gezond zijn en dienen de prognoses goed onderbouwd te worden. Het financieel perspectief wordt vervolgens uitgedrukt in diverse ratio’s, zoals de Debt Service Coverage Ratio (betaalbaarheid van rente- en aflossingsverplichtingen), rentabiliteit (winstgevendheid), solvabiliteit (vermogensbuffer) en current of quick ratio (liquiditeitsbuffer). Voor de doorrekening van uw prognoses en berekening van de ratio’s kunt u bijvoorbeeld gebruik maken van ons gecertificeerde AAG Meerjarenexploitatiemodel.

De bank beoordeelt uw organisatie ook op kwalitatieve factoren. Natuurlijk op de lokale zorgvraag, concurrentie en kwaliteit van uw vastgoedportefeuille. Maar dat is niet alles. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) zette in 2017 vijf knelpunten die het risico van zorgorganisaties vergroten op een rij:

1.    Het lage verdienvermogen verstevigt de kleine buffers maar langzaam.
2.    Kwaliteit van management van zorgorganisaties.
3.    Volatiele en complexe regelgeving.
4.    Declaratiesystematiek.
5.    Machtsverhouding zorgverzekeraars vs. zorgorganisaties.

Deels een oproep aan de politiek, maar zeker ook een oproep aan u als zorgorganisatie om de kwaliteit van uw organisatie op deze punten helder te verwoorden.

FAQ #2: Een andere bank dan mijn huisbank heeft een zeer scherpe rente geoffreerd: hoe krijg ik “mijn handen vrij” om daarop in te gaan nu de huisbankier hypotheek heeft op alle gebouwen?

Banken beperken hun risico door het stellen van zekerheden (zoals een hypotheek) en het clausuleren van beperkingen in het aangaan van leningen bij andere partijen. U kunt dus meestal niet zomaar een lening aangaan bij een andere bank. Soms is het mogelijk om een gebouw “vrij” van hypotheek te krijgen (al dan niet door gedeeltelijke vervroegde aflossing) en soms is alleen herfinanciering van alle leningen het antwoord. Voordat u een lening aanvraagt, is het dus van belang een goed beeld te hebben van uw huidige leningenportefeuille, zekerheden en clausules.

FAQ #3: Hoe zorg ik dat de governance rondom treasurybeslissingen goed is geregeld?

Een goede governance is een must voor iedere zorgorganisatie. Niet alleen om vandaag tot een goede beslissing te komen, maar ook om achteraf te verantwoorden dat het een zorgvuldig proces is geweest met kwalitatief goede overwegingen. Ons treasurystatuut voor de zorg helpt u bij het bespreken en inrichten van alle facetten die bij een goede governance op het gebied van treasury komen kijken.

FAQ #4: Hoe regel ik de borging van het  Waarborgfonds voor de Zorgsector (WfZ) in de leningdocumentatie met de bank?

In de meeste situaties kunt u aan uw bank vragen om de standaard documentatie van het WfZ te gebruiken (te vinden op de website van het WfZ). De Nederlandse banken zijn gewend hiermee te werken. In complexere situaties waarbij meerdere banken of meerdere garantstellers – bijvoorbeeld gemeenten – betrokken zijn, kunt u het beste met uw huisbank afstemmen hoe het proces doorlopen kan worden of gebruik maken van een externe deskundige. Is de borging nog niet afgegeven? Bouw dan flexibiliteit in bij uw bank of maak aanvullende afspraken, zodat u op een later moment alsnog de borging kunt inzetten.

FAQ #5: Hoe kom ik aan de beste lening voor onze zorgorganisatie?

De beste lening is voor iedere zorgorganisatie verschillend. Uiteraard is het laagste rentepercentage een belangrijk criterium, maar denk ook aan de hoogte van de lening, de looptijd (jaarlijkse som aan aflossingen), vervroegde aflossingsmogelijkheden, te verstrekken zekerheden, financieringsratio’s en andere voorwaarden die de beschikbaarheid of opeisbaarheid van uw totale kredietfaciliteit bij de bank(en) bepalen. Op basis van de voor uw organisatie belangrijkste criteria kunt u de best passende lening afsluiten.

De waarde van vastgoed en het vastgoedplan: een dynamisch duo

0

Zorgorganisaties brengen met een strategisch vastgoedplan in beeld waar zij met hun vastgoed in de toekomst naar toe willen. De haalbaarheid van de plannen hangt in de praktijk vaak af van de mate waarin externe financiering mogelijk is. En dat is weer afhankelijk van de waarde van het vastgoed en feitelijk ook van de mate waarin de organisatie financiële middelen beschikbaar heeft. Een goed beeld van de waarde van het vastgoed is dus essentieel voor de onderbouwing van keuzes in het vastgoedplan.

Primaire vraag is: welke waarde wordt hiermee bedoeld? Traditioneel wordt de waarde van zorgvastgoed in beeld gebracht op basis van de historische kostprijs, oftewel de boekwaarde. Gedurende een vaste afschrijvingsperiode wordt de boekwaarde afgebouwd. Feitelijk is dit een boekhoudkundige benadering en een waardebegrip dat voor de bank op basis van de Mortgage Credit Directive (MCD) niet relevant is bij een financieringsvraag. Op grond van de MCD wordt gekeken naar de bedrijfswaarde en marktwaarde.

Bedrijfswaarde vs. marktwaarde

De bedrijfswaarde geldt als grondslag voor het vastgoed met een centrale overheidsfinanciering (Wlz-gefinancierd). Het gaat om vastgoed dat als bedrijfsmiddel wordt ingezet, de categorie ‘zorg met wonen’. De marktwaarde wordt als grondslag gehanteerd voor het overige vastgoed. Dat is dus vastgoed dat als belegging kan worden gezien, de categorie ‘wonen met zorg’.  Het scheiden van wonen en zorg betekent dus een verschuiving van zorgvastgoed van de categorie ‘bedrijfsmiddel’ naar ‘belegging’.

Omdat banken de categorie ‘belegging’ als profiel met hoger risico aanmerken dan de categorie ‘bedrijfsmiddel’, gelden strengere financieringsratio’s, zoals bijvoorbeeld een lagere Loan To Value ratio (LTV). Als in het vastgoedplan dus de keuze gemaakt wordt om een zorgvoorziening (zorg met wonen) in de toekomst in te zetten als woonzorgcomplex (wonen met zorg), betekent dat een verandering in de opbrengsten (van NHC naar huur) en een lagere LTV voor de financiering.

Overfinanciering

Afhankelijk van de markt en het type vastgoed vallen de opbrengsten in de meeste situaties lager uit, waardoor de waarde van het gebouw daalt: van een hogere bedrijfswaarde naar lagere marktwaarde. De LTV die de bank als norm stelt, kan in deze situatie terugvallen van bijvoorbeeld 70-80% naar 50%. Als het pand maximaal met vreemd vermogen gefinancierd is, ontstaat dus direct een situatie van ‘overfinanciering’: het onderpand staat ‘onder water’. De bank kan dan vaak per direct een aflossingsverplichting opleggen. Dat betekent een beslag op de liquide middelen en dus een beperking van de investeringscapaciteit voor de organisatie. En daarmee is de cirkel rond. Een doortimmerd vastgoedplan laat immers zien wanneer investeringen gepland zijn en hoe er op die momenten voldoende liquiditeit (uit de vastgoedexploitatie) is opgebouwd om uitgaven, met aanvulling van externe financiering, aan nieuwe projecten te doen. Tussentijdse aflossingsverplichtingen kunnen dan grote impact hebben: reeds geplande projecten moeten worden geannuleerd en in het slechtste geval moeten de organisatie panden verkopen om de liquiditeit aan te vullen.

De crux van bovenstaand voorbeeld: keuzes over het gebruik van gebouwen zijn direct van invloed op de (vastgoed)opbrengsten. Daarmee ontstaat een effect op de onderliggende waarde van het gebouw, met beperkingen of verplichtingen voor bestaande en nieuwe financieringen als gevolg.

Ook risico bij voortgezet gebruik bestaande panden

Deze effecten gelden niet alleen bij een (voorgenomen) gewijzigd gebruik van gebouwen. Ook bij voortgezet gebruik van bestaande panden kan dit al parten spelen, als er in de (vastgoed)exploitatie verschillen ontstaan tussen de begroting en de realisatie. Bijvoorbeeld als de opbrengsten door een hogere leegstand lager zijn dan voorzien. Sturen op het behalen van het begrote resultaat is dus essentieel om een (getaxeerde) waarde ook daadwerkelijk te realiseren en daarmee problemen met de financiering te voorkomen.

Kortom, de som van het totaal is meer dan de som der delen.

Is flexibiliteit van vastgoed een noodzaak?

Zorgorganisaties hebben vaak te maken met uitdagingen op het gebied van zorgregistratie, e-HRM en gastvrijheid. Wanneer het over vastgoed gaat, is flexibiliteit een thema dat de afgelopen twee jaar steeds vaker op de agenda is komen te staan. Zorgorganisaties en hun omgeving veranderen steeds sneller. De dynamiek daarvan staat in contrast met het statische karakter van vastgoed. Er zijn legio voorbeelden te noemen waarbij het vastgoed een hindernis bleek. Flexibel vastgoed zou een oplossing zijn. Maar wat houdt dat eigenlijk in?

Theorie

Een theoretische verkenning laat zien dat er de laatste jaren relatief weinig over de flexibiliteit van vastgoed, of specifieker zorgvastgoed, is geschreven. Na een periode van instabiliteit en grote onzekerheden willen organisaties het vaak het volledig anders aanpakken om herhaling te voorkomen. De term flexibiliteit komt dan vanzelf opnieuw bovendrijven. Definities van flexibiliteit dateren dan ook van na de crisis in 2001.

Van der Voordt en van Wegen (2002, p. 109) hanteren de volgende begrippen voor flexibiliteit: “aanpasbaar, veranderbaar, variabel, multifunctioneel”. Gebouwen vormen tezamen een vastgoedportefeuille. Door afstoten en opname ontstaat een nieuwe portefeuille. Afzonderlijke flexibele gebouwen dragen bij aan het creëren van een meer flexibele vastgoedportefeuille. Gibson (2001) onderscheidt drie vormen van gebouwflexibiliteit:

  • fysieke flexibiliteit, waarbij de vraag is hoe flexibel het vastgoed is wat betreft fysieke structuur. Denk aan herindeelbaarheid en verplaatsbaarheid van elementen;
  • functionele flexibiliteit, waarbij het erom gaat welke verschillende functies het object zou kunnen ondersteunen;
  • financiële flexibiliteit, waarbij het in het bijzonder gaat om de kosten (en baten) van snel wisselen in het gebruik. Kwesties als eigendom, duur en condities van de huurcontracten spelen hier.

Van Driel (2007, p. 42) hanteert de volgende beschrijving van portefeuillemanagement: “Opbouw van de portefeuille uit oogpunt van spreiding van de te lopen risico’s met gebruikmaking van de diversificatiemogelijkheden binnen de asset vastgoed.”
Bijvoorbeeld door spreiding (verschillende type panden, zoals huur of eigendom, met een spreiding over de regio), aan,- of verkoop vastgoed, huur/eigendom of dispositie van vastgoed, verschil in afloop contracten, verschil in levensduur van de eigendomsgebouwen of beleid en kaders waaraan portefeuille en gebouwen moeten voldoen.

Zorgmarkt

Een van de belangrijkste doelstellingen van vastgoed is dat het aansluit op en bijdraagt aan de primaire processen van een (zorg)organisatie. Het is noodzakelijk om het vastgoed in de toekomst te kunnen gebruiken voor de op dat moment actuele vraag naar zorg. In de jaren voor de crisis ging het in de vastgoedsector veelal over groei. Met name over het uitbreiden van het aantal vierkante meters om zo aan de vraag naar vastgoed te kunnen voldoen. Tegenwoordig gaat het niet meer om de groei van het aantal vierkante meters (kwantiteit), maar om de juiste kwaliteit en typen vastgoed. De transformatie naar toekomstbestendig vastgoed is cruciaal. Flexibiliteit is een van de randvoorwaarden. Maar wat betekent toekomstbestendig of flexibiliteit voor uw organisatie?

Iedere zorgorganisatie werkt vanuit een bepaalde gedachte, missie en visie. Hierdoor kent ook elke organisatie zijn eigen ideaalbeeld van de vastgoedportefeuille. Dit wordt mede gevormd door de volgende aspecten: financieel, kwaliteit, samenwerking, locatie, beleving, organisatie, juridisch en duurzaamheid. Flexibiliteit is bij alle aspecten in meer of mindere mate aanwezig. AAG maakt hierbij onderscheid tussen gebouwflexibiliteit en portefeuilleflexibiliteit. Waar legt u de focus op?

Voorbeelden van flexibiliteit

Eén voorbeeld uit de praktijk is een vorm van gebouwflexibiliteit. Hierbij is de zorgorganisatie op zoek naar een flexibel huisvestingsconcept. Dit huisvestingsconcept moet zo zijn ontworpen dat het meerdere doelgroepen kan huisvesten. Als de zorgvraag verandert, is de huisvesting direct geschikt daarvoor óf bouwkundig en technisch voorbereid om geschikt te maken. De consequentie hiervan is dat zowel de gemeenschappelijke ruimten als de individuele ruimten geschikt zijn voor het leveren van zorg aan meerdere doelgroepen. In veel gevallen leidt dit tot een overschot aan beschikbaar oppervlak per cliënt.

Ook de bekostiging is een vorm van gebouwflexibiliteit. Bijvoorbeeld door huisvesting te realiseren die geschikt is voor verschillende vormen van bekostiging. Dus zowel een intramurale Wlz-vergoeding als vergoeding vanuit de Wmo of een huurprijs. Omdat huurprijsbepaling ‘voorgeschreven’ is, leidt dit in veel gevallen tot een gereduceerd oppervlak per cliënt.

Tot slot een voorbeeld van portefeuilleflexibiliteit. Een aantal organisaties heeft een portefeuille met veel huur. Immers: huur staat bekend als flexibel. Dit klopt zeker, maar is wel sterk afhankelijk van looptijd, contract en functionaliteit. Het aanpassen van het gebouw naar een toekomstbestendige voorziening blijkt ineens onmogelijk, tenzij de huur fors wordt verhoogd of er zelf wordt geïnvesteerd.

Ongetwijfeld herkent u zich in een van de voorbeelden. Er zitten veel tegenstrijdigheden in de verschillende oplossingen voor flexibiliteit. Het is natuurlijk ook niet mogelijk om alle vormen van flexibiliteit te realiseren. Focus op wat voor u belangrijk is en wat aansluit bij uw algehele visie op vastgoed.

Het belang van vastgoedbeslissingen in een meerjarenperspectief

De vraag naar strategische vastgoedplannen voor zorgorganisaties stijgt hard. Door de hervormingen binnen de zorgsector is vrijwel niets meer vanzelfsprekend voor zorgorganisaties. Zij kampen met problemen als leegstand, leegkomende plaatsen die niet meer intramuraal ingevuld kunnen worden, financiering van nieuw vastgoed waarbij de financier een hoger risico loopt en hierdoor strengere eisen stelt. Dit soort ontwikkelingen heeft een grote invloed op zorgorganisaties en zij bezinnen zich daarom op de toekomst van hun gebouwen.

Tot voor kort was de zorg een sector die alleen maar groeide en waar sprake was van gegarandeerde opbrengsten (nacalculatie). Nu vragen zorgorganisaties zich af wat wel en geen strategisch en toekomstbestendig vastgoed is en zij maken overwegingen tussen het afstoten en aanhouden hiervan. Het vanzelfsprekende dat elke organisatie in de langdurige zorg alle vormen van zorg aanbiedt is er niet meer. Steeds meer organisaties specialiseren zich. Zorgorganisaties beseffen ondertussen dat ze rekening moeten houden met concurrentie, hogere eisen vanuit cliënten en de overheid en het zorgkantoor dat nauwelijks meer zekerheid biedt.

Waarom een strategisch vastgoedplan?

Een goed opgesteld strategisch vastgoedplan helpt zorgorganisaties op de onzekere toekomst van hun vastgoed. Drie belangrijke doelen hierbij zijn:

  • het leveren van een toegevoegde waarde van het vastgoed aan de visie en doelstellingen van de organisatie;
  • financiële kaders voor investeringen;
  • handvatten en goed onderbouwde, haalbare projecten voor toekomstbestendig vastgoed van de organisatie.

Toegevoegde waarde

Naast personeel, technologie, kennis en kapitaal kan vastgoed een belangrijke bijdrage leveren aan de doelstellingen van de zorgorganisatie. Het strategisch vastgoedplan vertaalt de organisatievisie in een visie op vastgoed, waarmee inzichtelijk wordt gemaakt welk vastgoed wel en niet aansluit bij de visie en doelstellingen van de organisatie.

Financiële kaders voor investeringen

Naast inzicht in de vastgoedexploitatie en bedrijfswaarde van de vastgoedportefeuille, biedt het Strategisch Vastgoedplan op gebouwniveau ook de gewenste financiële kaders. Zo kunnen de financiële randvoorwaarden voor bouwprojecten tijdig worden bepaald en bewaakt. Deze randvoorwaarden kunnen dan vooraf besproken worden met de betrokken en in- en externe partijen, zoals medewerkers, verzekeraars en banken. Daarnaast biedt het Strategische Vastgoedplan grip op actuele projecten. Het voortijdig afblazen ervan, grote overschrijdingen, lange doorlooptijden en aanzienlijke planwijzigingen schaden het vertrouwen van verzekeraars en financiers. Zorgorganisaties, die uiteindelijk zelf de financiële risico’s dragen, zullen hun toezicht op hun projecten moeten versterken.

Handvatten

Het strategisch vastgoedplan geeft handvatten aan de organisatie wanneer zij voor keuzes omtrent haar vastgoed komt te staan. Een goede visie op vastgoed en een uitwerking hiervan naar concrete projecten helpt zorgorganisatie op een eenvoudige manier bezig te zijn met passend vastgoed. Hierbij is dan ook rekening gehouden met relevante trends en ontwikkelingen, de ontwikkeling in de zorgvraag en de bekostiging van het vastgoed.

Hoe komt u tot een goed strategisch vastgoedplan?

Een goed strategisch vastgoedplan bestaat uit ten minste de volgende onderdelen, met een horizon van vijf jaar:

  • omgevingsanalyse: wat gebeurt er om ons heen? Welke trends zijn er?
  • zorgvraag vs aanbod: is er vraag naar de soort zorg die aangeboden wordt en hoe ontwikkelt die vraag zich?
  • zorgbeleid: waar staat de zorgorganisatie voor en wat wil zij bereiken?
  • vastgoedanalyse: analyse van het huidige vastgoed, zowel financieel als kwalitatief
  • huisvestingsconcepten: welke concepten zijn toepasselijk, onderscheidend?
  • vastgoedvisie en -strategie: ideaalbeeld, uitgangspunten, doelen en strategie;
  • vastgoedplan: strategische keuzes, projecten en spoorboekje;
  • resultaat: de haalbaarheid van de projecten, financieel en kwalitatief.

Het strategisch vastgoedplan geeft de strategische keuzes aan die de zorgorganisatie wil maken met betrekking tot het vastgoed en dient als basis voor iedere toekomstige businesscase.

Kortom: een goede vastgoedstrategie geeft grip op de onzekere toekomst van zorgvastgoed.

Commercieel versus zorgvastgoed

Het is interessant om eens nader te kijken naar de verschillen in commercieel en zorgvastgoed. De stap van commercieel vastgoed naar zorgvastgoed lijkt op het eerste gezicht waarschijnlijk niet groot, maar de verschillen zijn aanzienlijk.

Achtergrond

Zorgvastgoed is een breed begrip, maar voor mij houdt het onder meer in: het inventariseren van en rekenen aan intramurale, extramurale en maatschappelijke objecten. Een verdere verdieping vindt plaats door de verschillende sectoren die er binnen de zorg zijn te onderscheiden: Verpleeg-, Verzorgingshuizen en Thuiszorg (VVT), Gehandicaptenzorg (GHZ) en geestelijke gezondheidszorg (GGZ).

Benadering van de waarde

Het belangrijkste verschil zit mijns inziens in de totstandkoming van de waarde. Zorgobjecten zijn onderling vaak niet te vergelijken, omdat het specifiek vastgoed betreft. Waar bij commercieel vastgoed gekeken wordt naar de gemiddelde (vierkante meter)prijs in de markt van vergelijkbare transacties, kijken we bij zorgvastgoed juist naar de zorgexploitatie en de NHC-bekostiging vanuit de cliënt. De geleverde zorgzwaartepakketten en de daarbij passende NHC, leveren jaarlijkse inkomsten op waarmee gerekend kan worden in een DCF-berekening. Doordat de NHC-inkomsten weggezet worden tegen een exploitatieperiode (meestal 15 jaar), is het tevens belangrijk een visie te vormen voor de ontwikkeling van de NHC gedurende die periode. Het NHC-tarief doortrekken op het huidige niveau gedurende de gehele beschouwingsperiode is geen reëel toekomstbeeld.

Positie in de markt

Bij commercieel vastgoed is het eenvoudiger om te kijken naar de markt en de positie van het object daarin. Daarentegen is het bij zorgvastgoed over het algemeen veel moeilijker om het object met de markt te vergelijken. Daarom zal de taxateur een visie op de vastgoedexploitatie en zorgexploitant moeten ontwikkelen, maar ook moeten kijken naar de toekomstige ontwikkeling van de zorgvraag en de financiering ervan. Andere belangrijke zaken waarnaar gekeken wordt, zijn de alternatieve aanwendbaarheid, functionaliteit voor zorggebruik en beleving van de cliënt én het gebouw.

Marktverschil huurovereenkomsten

Wat verder opvalt, zijn de onderliggende huurovereenkomsten in beide sectoren. Waar het bij commercieel vastgoed steeds moeilijker wordt om langdurige huurovereenkomsten af te sluiten (minimaal 5 jaar), is het bij zorgvastgoed niet ongebruikelijk dat we onderliggende huurovereenkomsten van 20 jaar tegenkomen. Goede maatschappelijke locaties zijn lastig te vinden. Het gebouw dient daarbij aan specifieke eisen te voldoen om zorg te kunnen verlenen en daarvoor zijn grote investeringen nodig. De verhuurder kan de btw op deze investeringen niet terugkrijgen en zal dit verrekenen in de huur. Het is daarom logisch dat zorgorganisaties langdurige huurovereenkomsten (moeten) afsluiten.

Mijn ervaring met commercieel vastgoed, specifiek bij kantoor- en winkellocaties, was dat het aanbod toeneemt (meer leegstand) en daarmee de keuzevrijheid van de ondernemer. Potentiële huurders krijgen door het grotere aanbod een betere onderhandelingspositie. Dit leidt tot een meer dynamische markt waarbij kortere huurovereenkomsten passen.

Concluderend

Hoewel er meerdere verschillen te benoemen zijn tussen de twee sectoren, zijn de hierboven staande zaken mij het meest opgevallen. Beide sectoren hebben een bepaalde aantrekkingskracht, maar ook unieke uitdagingen.

Maximale huurprijs en huurverhoging 2018

Wat is de maximale huurprijs van uw woningen? En hoeveel huurverhoging mag u berekenen in 2018?

Maximale huurprijs

Hoeveel huur u mag vragen voor een woning, is afhankelijk van diverse kenmerken. Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe aan deze kenmerken en berekent op basis daarvan de maximale huurprijs voor de betreffende woning. Is de maximale huurprijs hoger dan € 710,68 (prijspeil 2018), dan valt de woning in de vrije sector en is het WWS richtinggevend.

Huurverhoging

De overheid stelt jaarlijks een maximale huurverhoging vast. Als verhuurder mag u één keer per 12 maanden de huur verhogen. De meeste verhuurders doen dit per 1 juli.

De huurverhoging is afhankelijk van het huishoudinkomen van uw huurder. Was dit in 2016 €41.056,- of minder? Dan mag u de huur met 3,9% verhogen (1,4% inflatie + 2,5%).

De huurverhoging voor huurders met een inkomen boven de €41.056 bedraagt 5,4% (1,4% inflatie + 4%).

Als u als verhuurder gebruik wil maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging door meer te vragen dan 3,9%, dan moet u een huishoudverklaring van de Belastingdienst bij uw huurverhogingsvoorstel toevoegen.

Uitzondering

De hogere huurverhoging geldt niet voor:

  • huishoudens waarvan 1 of meer bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging;
  • huishoudens die uit 4 personen of meer bestaan op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging.

Bovenstaande huishoudens mogen maximaal met 3,9% worden verhoogd.

Vrije sectorwoningen kennen geen maximale huurverhoging.

Let op: Het is dus belangrijk om uw woningen jaarlijks opnieuw te waarderen. Om uw huurprijzen mee te laten stijgen met de inflatie, maar ook om te bepalen of uw woningen in de vrije sector vallen of niet.