Uniek concept in ‘dementendorp’ De Hogeweyk

Het in Weesp gevestigde ouderenzorgcentrum De Hogeweyk trekt wereldwijd de aandacht vanwege hun bijzondere concept. In het zorgcentrum wonen 144 mensen met dementie. Zorg, wonen en welzijn staan centraal, maar het ‘gewone leven’ staat voorop. Samen met een afvaardiging van de Saxenburgh Groep bezocht draaijer+partners dit centrum om inspiratie op te doen.

Volledige bewegingsvrijheid

Bewoners wonen met zijn zessen in een woongroep met één sanitaire ruimte, keuken en wasruimte. Ze kunnen zich door alle woningen en de binnentuin met verschillende straatjes volledig vrij bewegen. Er is sprake van een echt dorp dat is voorzien van een restaurant, supermarkt, kap- en schoonheidssalon, fysiotherapie, recreatieruimten, terrasjes en zelfs een theater.

De woongroepen leven volledig volgens de ‘normale’ principes, zoals thuis. Bewoners bepalen zelf hun dagritme met enige structuur waar wenselijk. De medewerkers op de woongroep zijn integraal verantwoordelijk voor de zorg en het gehele huishouden van de woning. Zij doen de boodschappen in de supermarkt, die tevens fungeert als magazijn voor het eten, verzorging en medisch materiaal. Ook koken en wassen zij.

Naast de dagelijkse huishouding wordt er vanuit een ‘Uitbureau’ een tal aan activiteiten georganiseerd binnen de Hogeweyk. Dit zijn activiteiten als muziek maken, dansen, gymmen, zwemmen en schilderen. Het Uitbureau is gekoppeld aan fysiotherapie die daarin een coachende rol vervult. Hierdoor kan het zorgcentrum verschillende activiteiten aanbieden, waardoor bewoners actief blijven en genieten van het leven.

Verschillende leefstijlen

In veel zorgcentra moeten volstrekt vreemde mensen opeens met elkaar leven als een ‘gezin’. Daarvoor heeft De Hogeweyk zogenoemde leefstijlen ontwikkeld. Door de bewoners met elkaar te matchen op achtergrond, interesses, muziek en eten vinden zij herkenning in de woonomgeving en in elkaar waardoor zij zich veilig en thuis kunnen voelen. Iedere woongroep heeft zijn eigen leefstijl, zoals traditioneel, stads, Goois en cultureel.

Visie ‘gewoon leven’ staat voorop

De Hogeweyk heeft de behoeften van de bewoners centraal gesteld. De visie ‘gewoon leven’ is volledig doorgevoerd ten behoeve van een goede kwaliteit van leven van de bewoners. Bewoners blijven in hun waarde, doordat ze de vrijheid behouden en kunnen gaan en staan waar ze willen. De Hogeweyk ervaart hierdoor minder onrust, agressie en irritatie bij de bewoners.

Al met al is De Hogeweyk een heel mooi voorbeeld van hoe ‘gewoon leven’ voor mensen met dementie in de zorg(omgeving) toepast kan worden. Om de zorg continue te blijven verbeteren, is meer onderzoek nodig. Zo kan deze veronderstelde toegevoegde waarde voor de bewoners ook daadwerkelijk worden aangetoond en onderbouwd. Pas dan kunnen wij zorgomgevingen continue verbeteren middels Evidence Based Design!

De kracht van Evidence Based Design

Bouwen kunnen we tegenwoordig in allerlei vormen en maten. Hoe groter, groener en gracieuzer, hoe beter. Er wordt de laatste tijd zelfs zoveel gebouwd dat het doel van het gebouw soms compleet in vergetelheid raakt. Het gaat er namelijk niet om dat een gebouw zo groot, groen of gracieus mogelijk is. We bouwen met een doel en dat doel is het huisvesten van de uiteindelijke gebouwgebruiker.

Evidence Based Design. Wat houdt het in en wat levert het op?

Bij Evidence Based Design staat de eindgebruiker volledig centraal. Het gaat bij deze vorm van bouwen namelijk om de aantoonbare feiten die achter een ontwerp schuilgaan. Het is hierbij van belang om de juiste kennis te vergaren, zodat een gebouw daadwerkelijk kan bijdragen aan het welbevinden van de mensen en daarmee aan een gezonde organisatie. We kunnen met zijn allen namelijk wel blijven bouwen, maar als een gebouw geen toegevoegde waarde heeft, wat levert het dan nog op?

Wie is nou eigenlijk de gebouwgebruiker?

In feite heeft een gebouw maar één doel. Dat is het gebouw gebruiken. Om een gebouw gebruiksklaar te maken, moeten allereerst de gebouwgebruikers overzichtelijk in kaart worden gebracht. Wie zijn de eindgebruikers en waar liggen hun waarden en behoeften? Vaak heeft ieder gebouw een eigen bestaansrecht met daarbij horend één of meerdere doelgroepen. Zo heb je bij kantoren vaak te maken met een gebouw dat alleen is bestemd voor werknemers. Bij leer- en zorgomgevingen heb je juist te maken met twee of drie typen gebouwgebruikers, zoals docenten en leerlingen, of artsen, patiënten en bezoekers.

One size doesn’t fit all

Het is belangrijk om onderscheid te maken in de verschillende type gebouwgebruikers. Iedere gebruiker heeft namelijk een eigen profiel met daarin zijn of haar eigen wensen, behoeften en gebruikerspatronen. Door deze profielen overzichtelijk te maken, kan je hier met de huisvesting en vastgoed aansluitend op inspelen. Juist dat onderdeel is belangrijk voor het Evidence Based Design.

Een succesvol Evidence Based Design

Om de wensen, behoeften en gebruikerspatronen van een gebouwgebruiker te achterhalen, zet je diverse meetinstrumenten in. Kwalitatief onderzoek is hierbij van groot belang. In onze werkwijze stellen wij de mens daarbij centraal, omdat wij ervan zijn overtuigd dat de eindgebruiker, als ervaringsdeskundige, de expert is. Bij Evidence Based Design gaat het erom dat je zowel vóór als na de bouwsituatie kijkt naar het welbevinden van de mensen. Door deze kennis overzichtelijk in kaart te brengen, kan je vervolgens meten wat de daadwerkelijke resultaten van een nieuwe omgeving zijn. Zodra deze resultaten positief zijn, spreken we van een succesvol Evidence Based Design!

Verhuurdersheffing anno 2018

Een verhuurder van woningen betaalt verhuurdersheffing berekend over de totale WOZ-waarde van de woningen. Onlangs is de wet- en regelgeving omtrent verhuurdersheffing gewijzigd.

Op 31 januari 2017 stemde de Eerste Kamer in met het wetsvoorstel om de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II te wijzigen. Een deel van de wijzigingen is per 1 april 2017 ingevoerd en een deel onlangs op 1 januari 2018. Deze gelden ook voor verhurende zorgorganisaties.

Per 1 januari 2018 zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd:

  • De verhuurdersheffing wordt berekend over de WOZ-waarde per object van maximaal € 250.000,-. Dit bedrag is gebaseerd op de gemiddelde prijs van een woning en fluctueert jaarlijks.
  • De heffingsvrije voet is verhoogd van 10 naar 50 woningen. De berekening van de verhuurdersheffing wordt daarom verminderd met 50x de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen.
  • Rijksmonumenten (woningen die krachtens artikel 3.1 van de Erfgoedwet als rijksmonument zijn aangewezen) zijn vrijgesteld van verhuurdersheffing.
  • Er is een heffingsvermindering mogelijk voor transformatie van niet voor bewoning bestemde ruimten naar huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 597,30 per 1-1-2018). De hoogte van de heffingskorting is afhankelijk van de investeringscategorie waar de ruimte of het pand onder valt. In dit artikel vatten we de investeringscategorieën en de bijbehorende regelgeving kort samen. Op de website van de RVO vindt u de complete Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV).

Investeringscategorieën

De hoogte van de heffingsvermindering en de indieningstermijn zijn afhankelijk van de hoogte van de investering in de huurwoning en de locatie. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen woningen in Rotterdam-Zuid, krimp- en schaarstegebieden.

Categorie 1: Verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten

Wat
Het verbouwen van bijvoorbeeld kantoren, scholen, kerken en voormalige verzorgings- en verpleeghuizen tot zelfstandige huurwoningen. Het betreft alleen de realisatie van huurwoningen met een huur lager dan de eerste aftoppingsgrens (€ 597,30 per 1 januari 2018).

Waar
Deze categorie heeft betrekking op investeringen in heel Nederland inclusief Rotterdam-Zuid en de krimpgebieden.

Heffingskorting vs. investering
Een korting van € 10.000,- per gerealiseerde huurwoning bij een investering van ten minste € 25.000,-.

Uiterste indiendatum
31 december 2019

Categorie 2 en 3: Sloop en samenvoeging van huurwoningen

Wat
Het verbouwen van bijvoorbeeld kantoren, scholen, kerken en voormalige verzorgings- en verpleeghuizen tot zelfstandige huurwoningen. Het betreft alleen de realisatie van huurwoningen met een huur lager dan de eerste aftoppingsgrens (€ 597,30 per 1 januari 2018).

Waar
Deze categorie heeft betrekking op investeringen in heel Nederland inclusief Rotterdam-Zuid en de krimpgebieden.

Heffingskorting vs. investering
Een korting van € 10.000,- per gerealiseerde huurwoning bij een investering van ten minste € 25.000,-.

Uiterste indiendatum
31 december 2019

Categorie 4 en 5: Bouw van huurwoningen lager dan/gelijk aan/hoger dan eerste aftoppingsgrens

Wat
Het bouwen van nieuwbouwwoningen, bedoeld voor verhuur. Er zijn er vier mogelijkheden om in aanmerking te komen voor heffingsvermindering.

Nieuwbouw Minimale investering Heffings-vermindering Uiterste indiendatum
Rotterdam-Zuid

(Huur gelijk aan of boven de 1e aftoppingsgrens)

€ 62.500 € 25.000 31 december 2019
Rotterdam-Zuid

(Huur onder de 1e aftoppingsgrens)

€ 87.500 € 35.000 31 december 2021
Schaarstegebieden

(Huur onder de 1e aftoppingsgrens)

€ 50.000 € 20.000 31 december 2021
Overige regio’s Nederland  

(huur onder de 1e aftoppingsgrens)

€ 25.000 € 10.000 31 december 2021

Categorie 6 en 7: Grootschalige en kleinschalige verbouw

Wat
Het grootschalig verbouwen van huurwoningen waarbij de investeringskosten meer dan € 62.500,00 bedragen. De werkzaamheden die in het besluit vermindering verhuurdersheffing 2014 genoemd worden zijn:

  • het herstel van funderingen;
  • het herstel of de vervanging van wanden, gevels, buitenkozijnen, buitenramen en buitendeuren;
  • een wijziging van de woningplattegrond binnen een bestaand casco;
  • het herstel of de vervanging van vloerconstructies, trappen, balkons en galerijen;
  • het aanbrengen van liftconstructies;
  • werkzaamheden die noodzakelijkerwijs voortvloeien uit of samenhangen met de werkzaamheden of de combinatie van werkzaamheden die hierboven genoemd zijn.

Wat
Het kleinschalig verbouwen van huurwoningen waarbij de investeringskosten tussen de € 25.000,00 en € 62.500,00 bedragen. De werkzaamheden die in het besluit vermindering verhuurdersheffing 2014 genoemd worden zijn:

  • het opheffen van optrekkend of doorslaand vocht en van overmatig condensvocht inclusief zwambestrijding;
  • het herstel of de vervanging van dakconstructies, dakbedekkingen, goten en hemelwaterafvoer;
  • het herstel of de vervanging van rook- of ventilatiekanalen binnen- en buitendaks;
  • het herstel of de vervanging van de binnenhuisriolering tot de aansluiting op het gemeenteriool;
  • het herstel of de vervanging van sanitair en keukenblokken, inclusief de aansluiting hiervan op de riolering;
  • het herstel of de vervanging van gas- en waterleidingen, waaronder mede begrepen het vervangen van loden drinkwaterleidingen, inclusief de vervanging van kranen;
  • het herstel of de vervanging van de elektrische installaties in de bestaande omgeving;
  • het herstel of de vervanging van gaskachels en Cv-ketels;
  • het herstel of de vervanging van entrees van portieken, het dichtzetten van portieken, het aanbrengen van elektrische deuren en deuropeners, het aanbrengen of verplaatsen van briefkasten, het aanbrengen van videofoons, het vervangen van hang- en sluitwerk.

Waar
Deze categorie heeft betrekking op investeringen Rotterdam-Zuid.

Heffingskorting vs. investering
Een korting van € 10.000,- per verbouwde huurwoning bij een investeringsbedrag tot € 62.500,-. Een korting van € 25.000,- per verbouwde huurwoning bij een investeringsbedrag vanaf € 62.500,-.

Uiterste indiendatum
31 december 2019

Specifiek voor woningcorporaties

In krimpgebieden zijn woningcorporaties vrijgesteld verhuurdersheffing als zij tussen 1 januari 2017 en 31 december 2021 particuliere woningen opkopen en aan hun sociaal verhuurbezit toevoegen. Dit zijn woningen die in het kader van stedelijke vernieuwing moeten leiden tot de verhoging van de kwaliteit van de openbare ruimte of anderszins tot structurele kwaliteitsverhoging van dat stedelijk gebied door:

  • verbetering van leefbaarheid en veiligheid;
  • bevordering van een duurzame ontwikkeling;
  • verbetering van de woon- en milieukwaliteit;
  • versterking van het economisch draagvlak;
  • versterking van culturele kwaliteiten;
  • bevordering van de sociale samenhang;
  • verbetering van de bereikbaarheid.

Deze regeling is getroffen om in krimpgebieden de volgende ontwikkelingen aan te pakken:

  1. Er staat een overschot aan particuliere woningen te koop. Vaak gaat het om leegstaande goedkopere woningen, die lang te koop staan.
  2. In krimpregio’s groeit de vraag naar goedkope huurwoningen, waardoor woningcorporaties de voorraad huurwoningen willen uitbreiden.

Waar
Deze categorie heeft betrekking op aankopen in de krimpgebieden.

Heffingskorting vs. investering
Een vrijstelling van verhuurdersheffing voor een periode van 20 jaar na het aankoopjaar van de woning

Uiterste indiendatum
31 december 2021

Budget

Het ministerie van Binnenlandse Zaken stelt tot 2021 in totaal € 698,5 miljoen heffingsvermindering beschikbaar voor bovenstaande regelingen. De compensatie per jaar bedraagt maximaal € 15 miljoen per belastingplichtige. De RVO publiceert maandelijks de stand van zaken. Op 1 maart is er aan voorlopige investeringsvraagstukken € 645.505.000 binnengekomen en hiervan definitief € 128.110.000 is toegekend.

Aangifte doen

De aangifte van de verhuurdersheffing en de eventuele betaling moeten jaarlijks uiterlijk 30 september bij de Belastingdienst zijn voldaan. De tarieven verschillen per jaar. Tot 2023 is het tarief vastgesteld en laat (behoudens wijzigingen) het volgende zien:

Jaar Tarief % WOZ 
2018 0,591
2019 0,591
2020 0,592
2021 0,592
2022 0,593
2023 0,567

 

Overzicht gebieden

Rotterdam-Zuid

Het betreft huurwoningen in de gebieden Charlois, Feijenoord en IJsselmonde van de gemeente Rotterdam (postcodes 3071 t/m 3075, 3076 t/m 3079 en 3081 t/m 3089).

Krimpgebieden

Vanaf 1 januari 2014 betreft het huurwoningen in de gemeenten: Appingedam, Beek, Bellingwedde, Brunssum, De Marne, Delfzijl, Eemsmond, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Hulst, Kerkrade, Landgraaf, Loppersum, Maastricht, Meerssen, Menterwolde, Nuth, Oldambt, Onderbanken, Pekela, Schinnen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Sluis, Stadskanaal, Stein, Terneuzen, Vaals, Valkenburg aan de Geul, Veendam, Vlagtwedde en Voerendaal.

Vanaf 1 januari 2017 betreft het ook huurwoningen in de gemeenten: Aalten, Achtkarspelen, Berkelland, Bronckhorst, Dantumadiel, Doetinchem, Dongeradeel, Ferwerderadiel, Kollumerland en Nieuwkruisland, Montferland, Oost Gelre, Oude IJsselstreek, Tytsjerksteradiel en Winterswijk.

Schaarstegebieden

Vanaf 1 januari 2017 betreft het huurwoningen in de gemeenten: Aalsmeer, Alkmaar, Amersfoort, Amstelveen, Amsterdam, Apeldoorn, Asten, Baarn, Barneveld, Beemster, Bergeijk, Bergen (Noord-Holland), Bernheze, Best, Bladel, Blaricum, Bloemendaal, Boekel, Boxmeer, Boxtel, Bunnik, Bunschoten, Buren, Cranendonck, Cuijk, Culemborg, De Bilt, De Ronde Venen, Deurne, Diemen, Edam-Volendam, Ede, Eemnes, Eersel, Eindhoven, Elburg, Epe, Ermelo, Geldermalsen, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Gooise Meren, Grave, Haaren, Haarlem, Haarlemmerliede en Spaarnwoude, Haarlemmermeer, Harderwijk, Hattem, Heemstede, Heerde, Heerhugowaard, Heeze-Leende, Heiloo, Helmond, ’s-Hertogenbosch, Heusden, Hillegom, Hilversum, Houten, Huizen, IJsselstein, Kaag en Braassem, Katwijk, Laarbeek, Landerd, Landsmeer, Langedijk, Laren, Leiden, Leiderdorp, Leusden, Lingewaal, Lisse, Lopik, Maasdriel, Meierijstad, Mill en Sint Hubert, Montfoort, Neder-Betuwe, Neerijnen, Nieuwegein, Nijkerk, Noordwijk, Noordwijkerhout, Nuenen, Gerwen en Nederwetten, Nunspeet, Oegstgeest, Oirschot, Oldebroek, Oostzaan, Oss, Ouder-Amstel, Oudewater, Purmerend, Putten, Renswoude, Reusel-De Mierden, Rhenen, Scherpenzeel, Sint Anthonis, Sint-Michielsgestel, Soest, Someren, Son en Breugel, Stichtse Vecht, Teylingen, Tiel, Uden, Uithoorn, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Valkenswaard, Veenendaal, Veldhoven, Vianen, Voorschoten, Voorst, Vught, Waalre, Wageningen, Waterland, Weesp, West Maas en Waal Wijdemeren, Wijk bij Duurstede, Woerden, Woudenberg, Zaltbommel, Zandvoort, Zeist, Zoeterwoude.

De zorg áchter de zorg: over veiligheid en brandscheiding

De handen aan het bed, de vriendelijke hulp aan onze ouderen, de enorme panden waarin de zorg verleend wordt… Iedereen heeft er wel een beeld bij. Maar wat zit er nu áchter die zorg, achter deze grote panden waardoor iedereen er veilig en onbezorgd kan verblijven?

Onze ouderen en met name de minder zelfredzame ouderen hebben meer nodig dan de dagelijkse verzorging. Zaken die we allemaal als vanzelfsprekend achten, zoals een waterdicht dak boven hun hoofd, warmte en licht in de kamer, een koelkast die het altijd doet… Dat zijn de meest voor de hand liggende zaken. Maar weet u ook waarom er halverwege de gangen vaak van die grote deuren zitten? En waarom sommige mensen zich druk maken als er karren, stoelen of andere zaken voor die grote deuren worden geplaatst?

Waarom maken sommige mensen zich druk als er karren, stoelen of andere zaken voor die grote deuren worden geplaatst?

Het antwoord is simpel: deze deuren voorkomen bij brand dat het vuur zich snel door het pand uitbreidt. Ze zijn vaak voorzien van een kleefmagneet om ze onder normale omstandigheden open te houden en een deurdranger om ze zelf te laten sluiten bij brand. Blokkeren medewerkers zo’n deur met een kar of stoel om hem geforceerd open te houden, dan zal deze bij brand niet automatisch sluiten.

Deze zogeheten compartimenteringspuien zijn een onderdeel van de brandscheiding. Deze deelt een groot gebouw op in kleinere stukken (compartimenten), zodat bij een brand niet meteen een hele verdieping of zelfs het hele pand vol met rook of in brand komt te staan. De deuren zijn een van de weinige zichtbare onderdelen van de bouwkundige brandscheiding. Ruim 90% van deze voorzieningen is verwerkt in wanden, plafonds en schachten. Ze worden aangestuurd door de installatietechnische voorziening, die brand detecteert, het brand- en ontruimingsalarm start en de veiligheidscomponenten, zoals het sluiten van de compartimenteringspuien, aanstuurt.

Ruim 90% van de voorzieningen voor brandscheiding is verwerkt in wanden, plafonds en schachten

De brandscheiding stelt de Bedrijfshulpverlening (BHV) in staat om op een veilige manier mensen uit een brandend compartiment te ontruimen. De mensen in het aangrenzende compartiment zijn naargelang de zwaarte van de bouwkundige voorziening 30 tot 60 minuten veilig en kunnen op kalme wijze worden verplaatst naar veilige locaties binnen of buiten het pand.

Maar wat als er bij werkzaamheden aan het pand bijvoorbeeld kabels of leidingen tussen twee compartimenten worden gelegd en hiervoor gaten in de scheidingswand worden gemaakt? Als er dan brand uitbreekt breidt het vuur zich genadeloos uit naar het andere compartiment en kan de BHV de bewoners niet tijdig in veiligheid brengen.

Daarom moeten zorgorganisaties de brandscheiding regelmatig laten inspecteren. En zo’n inspectie is geen kwestie van ‘een rondje door het pand lopen en de deuren testen’. Een inspectie moet door een gecertificeerd onderhoudsspecialist en een brandtechnisch inspecteur worden uitgevoerd. Zij controleren aan de hand van de bestaande brandscheidingstekeningen letterlijk overal of deze scheiding nog intact is en stellen hier een rapport van op. Eventuele gebreken en tekortkomingen moeten worden hersteld. En dat is niet alleen arbeidsintensief – er moet op moeilijk bereikbare plaatsen gewerkt worden -, maar ook privacygevoelig. Ook in de kamers van de bewoners moet immers gewerkt worden. Het plafond of de wand moet bijvoorbeeld geopend worden, iets wat de verzorging en het welzijn van de bewoner tijdelijk beïnvloedt.

Zo’n inspectie is geen kwestie van ‘een rondje door het pand lopen en de deuren testen’

Kortom: een dergelijk proces vraagt een erg goede voorbereiding, planning en communicatie met zowel de bewoners als hun verzorgers. Daarnaast moeten de door de gemeente en brandweer verleende vergunningen ook gecontroleerd worden. Als deze door nieuwe inzichten of ander gebruik van het pand niet meer voldoen, moeten er nieuwe bouwkundige tekeningen worden gemaakt en vergunningen opnieuw worden aangevraagd.

Whitepaper Conceptontwikkeling

Wat verstaan zorgorganisaties en woningcorporaties nu eigenlijk onder conceptontwikkeling, wanneer en hoe wordt dit toegepast en wat levert het op?

Om hier meer inzicht in te krijgen en te geven heeft AAG een onderzoek gehouden onder zorgorganisaties en woningcorporaties. De resultaten leest u in de speciaal hiervoor opgestelde whitepaper.

Klik hier om de whitepaper te downloaden

Bent u klaar voor de impairmenttoets?

0

Vastgoed is de afgelopen jaren steeds meer in de belangstelling komen te staan. Niet alleen bij banken, maar ook bij accountants. Een steeds belangrijker onderdeel bij rekenwerk in het kader van de jaarrekening is het opstellen van de impairmenttoets. Heeft u een antwoord op het impairmentvraagstuk binnen uw jaarrekening? En welke methode gebruikt u? De EBIT(DA)-methode of de gebouwgebonden methode?

De impairmenttoets

Zorgorganisaties die hun activa op historische kostprijs waarderen moeten jaarlijks toetsen of hun boekwaarden worden terugverdiend. Nu het gegarandeerde systeem van nacalculatie van de werkelijke lasten is vervangen door de NHC zijn zorgorganisaties geheel zelf verantwoordelijk voor het realiseren van hun inkomsten. Op grond hiervan moeten ze onderzoeken of dit leidt tot een bijzondere waardevermindering.

Bij voortgezette exploitatie vindt een bedrijfswaardeberekening plaats (RJ 212, “value in use”). Als de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde, vertegenwoordigt de boekwaarde een waarde die in de praktijk niet wordt terugverdiend en moet het vastgoed worden afgewaardeerd. Dit is de zogenaamde impairment: extra afwaardering naast systematische afschrijvingen.

Volgens RJ 121.202 dient een rechtspersoon op iedere balansdatum te beoordelen of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan bijzondere waardevermindering onderhevig is. Bij een volgende balansdatum moet de impairmenttoets opnieuw worden uitgevoerd. Indien gegevens en/of parameters veranderen kan bijvoorbeeld een afwaardering worden teruggenomen (art. 2:387 BW en RJ 121) of kan een aanvullende afwaardering nodig blijken.

Bij huurpanden die niet zijn geactiveerd wordt eveneens getoetst of de toekomstige kasstromen voldoende zijn. Is dit niet het geval, dan geldt de situatie dat “de onvermijdbare kosten om aan de contractuele verplichtingen te voldoen de verwachte voordelen uit de overeenkomst overtreffen” (RJ 252.210). Het gevolg hiervan is dat een voorziening voor verlieslatende contracten moet worden opgenomen.

Kasstroomgenererende eenheid

Een kasstroomgenererende eenheid is “de kleinst identificeerbare groep van activa die kasstromen genereert bij voortgezet gebruik die in grote mate onafhankelijk zijn van kasstromen van andere activa of groepen van activa” (RJ 940). Dit kan een locatie zijn, maar ook een cluster van locaties als deze sterk met elkaar verbonden zijn, of alle locaties samen. Het vaststellen van de kasstroomgenererende eenheid is een professionele inschatting. Indicatoren zijn:

  • het niveau van contractafspraken;
  • het niveau waarop (investerings-)beslissingen op het vastgoed worden genomen;
  • de mate waarin activiteiten elkaar aanvullen/versterken;
  • de mate waarin door het schuiven van activiteiten de rendementen beïnvloed kunnen worden;
  • de mate waarin cliënten en personeel op andere locaties kunnen worden geplaatst.

EBIT(DA) of gebouwgebonden?

Om het impairment te toetsen moet de bedrijfswaarde worden bepaald. Deze kan op twee manieren worden berekend: door de EBIT(DA)-methode en de gebouwgebonden methode.

RJ 121 geeft geen uitsluitsel over welke methode moet worden toegepast. Er moet een inschatting gemaakt worden van de kasstromen die verbonden zijn aan het gebruik van het actief: dit laat ruimte voor interpretatie over. Om van het berekenen van de bedrijfswaarde een zinvolle exercitie te maken is het verstandig om vooraf als organisatie zelf te bepalen welke methode u hanteert.

EBIT(DA)-methode

De EBIT(DA)-methode gaat uit van de integrale exploitatie. Het totale bedrijfsresultaat wordt gecorrigeerd met afschrijvingen, mutaties in werkkapitaal en (des-)investeringen om een netto kasstroom te bepalen. Het voordeel hiervan is dat alle kasstromen worden vertaald in een waarde. Het nadeel is dat deze waarde alleen iets zegt over de waarde van de kasstroomgenererende eenheid waarvoor de berekening is opgesteld en niet sec voor het vastgoed. Inefficiënties in personele inzet kunnen invloed hebben op de bedrijfswaarde en dus op de waarde van het vast actief. Daarnaast kan het berekenen van de EBIT(DA) arbeidsintensief en bewerkelijk zijn, omdat niet altijd alle kasstromen per kasstroomgenererende eenheid eenvoudig uit de interne systemen te halen zijn.

Wilt u weten wat het resultaat is van uw zorg- of vastgoedexploitatie, dan is deze methode minder geschikt. Het is dan wenselijk om de kasstromen voor zorg en vastgoed uit elkaar te trekken en deze afzonderlijk te berekenen. De gebouwgebonden methode is dan een prima alternatief.

Gebouwgebonden methode

De gebouwgebonden methode gaat uit van alle kasstromen die direct aan het vastgoed gerelateerd zijn. De zorgexploitatie wordt bij deze methode niet bij de waardebepaling van het vastgoed betrokken. Om vast te stellen of er daadwerkelijk sprake is van een impairmentrisico moet eerst bepaald worden of de boekwaarde gedekt wordt door toekomstige kasstromen vanuit de bekostiging van het vastgoed. Bij een tekort kan worden gekeken of de totale exploitatie dekkend is. Is dat niet zo, dan komt een afwaardering dichterbij.

Heldere inzichten, ook voor uw accountant

Om de continuïteit van de zorg en de organisatie te waarborgen is het belangrijk niet alleen het verloop van de vastgoedexploitatie, maar ook de zorgexploitatie en de verwachte toekomstige ontwikkelingen in beeld te brengen. Dit levert resultaat op voor de impairment en geeft een helder en berekend beeld van de probleemlocaties. En dit zijn de locaties waarop u wilt sturen. Bovendien vraagt uw accountant in toenemende mate om financiële onderbouwingen. Een heldere toelichting en onderbouwing met cijfers van gehanteerde begrippen als bedrijfswaarde, restwaarde en toekomstige ontwikkelingen levert meer inzicht op en bespaart tijd en kosten in het jaarrekeningtraject.