De extramuralisering van de zorg als gevolg van de gewijzigde AWBZ is in volle gang. Verzorgingshuizen kiezen vaak voor verhuur van woonruimte aan de bewoners, die daarvóór verbleven op basis van een zorgovereenkomst met verblijf. Door het scheiden van wonen en zorg (SWZ) wordt met de bewoner een huurovereenkomst gesloten voor de huur van hetzij zelfstandige hetzij onzelfstandige woonruimte. De zorglocatie zelf wordt door de zorginstelling vaak krachtens een huurovereenkomst overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a gehuurd van een corporatie of andere verhuurder. De vraag is nu, of ook de hoofdhuurovereenkomst van kleur verschiet, op het moment dat de zorginstelling met toestemming van de hoofdverhuurder woningen verhuurt in het gebouw in het kader van scheiden van wonen en zorg.

Leading case: Hoge Raad 20 september 1985

Tot nu toe wordt in de literatuur aangenomen dat dat het geval is. Door verschillende schrijvers (1) wordt verwezen naar een arrest van de Hoge Raad 20 september 1985 (Zonshofje I) (2). In dat arrest was sprake van een complex van onzelfstandige woningen (kamers) en de daarbij behorende gemeenschappelijke voorzieningen, welk complex door de eigenaar aan een stichting werd verhuurd als overige bedrijfsruimte, die het complex kamersgewijs onderverhuurde. De verhuurder zegde de hoofdhuurovereenkomst op. De vraag was, of op die opzegging van de hoofdhuurovereenkomst huurrecht woonruimte van toepassing is. De Hoge Raad overwoog als volgt:

‘(..) noch uit de tekst, noch uit de geschiedenis van art. 1623a een duidelijk antwoord op deze vraag valt af te leiden. (..) Niettemin moet uit de strekking van voornoemde bepalingen en van de daarmede samenhangende Huurprijzenwet woonruimte, te weten bescherming van de huurder, worden afgeleid dat deze wettelijke regelen — behoudens bijzondere omstandigheden waarvan te dezen niet is gebleken — op overeenkomsten tot huur en verhuur van kamers in een dergelijk complex van toepassing zijn. Daaruit vloeit dan weer voort dat de door het middel aan de orde gestelde vraag bevestigend moet worden beantwoord. Een ander antwoord zou immers tot het onaanvaardbare gevolg leiden dat ten aanzien van de verhuur van het complex en de onderverhuur van de kamers een verschillend wettelijk regime zou gelde (..)’,

Op basis van dit arrest wordt aangenomen, dat op de hoofdhuurovereenkomst de bepalingen van het huurrecht woonruimte, artikel 7:232 e.v., van toepassing zijn zodra woonruimte in het complex wordt onderverhuurd. Dat wordt als nadelig beschouwd voor de verhuurder onder meer vanwege het woningwaarderingstelsel, huurprijsbescherming, zelf aangebrachte voorzieningen, onderverhuur, woningruil en medehuur en de werking van artikel 7:269 lid 1 BW. Dat artikel bepaalt dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet wordt door de verhuurder.

Het gevolg van deze uitleg van de wet is, dat verhurende corporaties geen of slechts beperkt toestemming verlenen tot onderverhuur van woonruimte aan hurende zorginstellingen. Dat stelt de zorginstelling voor een probleem: SWZ door verhuur van de zorgwoning aan de zorgvrager lijkt dan niet mogelijk.

Het is de vraag of die gevolgen bij SWZ inderdaad kunnen worden afgeleid uit het arrest van 20 september 1985. Ik signaleer drie verschillen tussen de kwestie die leidde tot het arrest en de omstandigheden die zich vaak voordien bij SWZ.

I. Onderverhuur van zelfstandige woonruimte

Het Zonshofje I-arrest betrof de verhuur van onzelfstandige woonruimte (kamers), terwijl bij zorgappartementen vaak sprake is van zelfstandige woonruimte. Eén van de hiervoor gestelde nadelen doet zich dat niet voor. De werking van artikel 7:269 lid 1 BW is namelijk beperkt tot zelfstandige woonruimte en dan nog met een aantal belangrijke nuanceringen in lid 2 van dat artikel. In het arrest van 20 september 1985 was echter sprake van onzelfstandige woonruimte. De Hoge Raad heeft daar dus niet de afweging gemaakt of het aanvaardbaar is dat als gevolg van de regimewijziging van de hoofdhuurovereenkomst de onderhuurders rechtstreeks van de eigenaar gaan huren als de hoofdhuurovereenkomst zou eindigen.

In een ander arrest, dat de Hoge Raad wees vóór 1985 , namelijk op 29 oktober 1982 (3), was wél sprake van zelfstandige woonruimte. Daar oordeelde de Hoge Raad andersom: artikel 1623k (het huidige artikel 7:269 lid 1 BW) vindt slechts toepassing bij beëindiging van (hoofd-)huurovereenkomsten die — althans voor wat betreft het onderverhuurde gedeelte van het gehuurde — zijn te beschouwen als overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte in de zin van de art. 1623a e.v. (thans artikel 7:232 e.v. BW). Verder werd overwogen dat:

‘de uitbreiding van de toepassingssfeer van een zo ingrijpend wetsvoorschrift als art. 1623k tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet worden beheerst door de art. 1623a e.v., onder meer tot gevolg zou hebben dat de, de verhuurder bindende, (onder)huurovereenkomst door andere wettelijke regels — ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft — geregeerd kan worden dan die welke de overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan.’

Of de Hoge Raad in zijn arrest van 20 september 1985 tot hetzelfde oordeel gekomen zou zijn, indien sprake was van zelfstandige woonruimte, kan niet zonder meer worden aangenomen. Bij SWZ is vaak sprake van onderverhuur van zelfstandige woonruimte.

II. Bijzondere omstandigheden

Ook overweegt de Hoge Raad, dat de hoofdhuurovereenkomst niet van kleur verschiet ingeval van ‘bijzondere omstandigheden’, waar in dat geval niet van was gebleken. Wat als ‘bijzondere omstandigheden’ kan worden aangemerkt, blijkt niet uit het arrest.

Strekking van het arrest: bescherming onderhuurder

Bijzondere omstandigheden zouden zich bij SWZ door onderverhuur kunnen voordoen, wanneer daarbij de strekking van het arrest daarbij wordt betrokken. Die strekking is, dat de bescherming van de huurder niet kan worden benadeeld als gevolg van het huurregime dat de hoofdhuurovereenkomst beheerst. De Hoge Raad gaat er kennelijk van uit, dat de partijkwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst geen nadelige gevolgen voor rechtspositie van de onderhuurder kan aanbrengen. Nu de onderhuurder geen partij is bij de hoofdhuurovereenkomst is en het huurrecht woonruimte grotendeels van dwingend recht is, is dat begrijpelijk.

De hoofdhuurder is als professionele zorgpartij echter niet gebaat bij de bescherming die het huurrecht woonruimte hem zou bieden, niet op het gebied van huurbescherming, huurprijsbescherming, medehuur en woningruil. De enige reden waarom dan toch de hoofdhuurovereenkomst van kleur zou kunnen verschieten, is gelegen in de bescherming van de onderhuurder op grond van artikel 7:269 BW.

Men lijkt er evenwel ten onrechte van uit te gaan, dat de hele hoofdhuurovereenkomst als gevolg van het arrest door het huurrecht woonruimte wordt beheerst. Dat lijkt niet het geval te zijn. Als het huurrecht woonruimte de hoofdhuurovereenkomst beheerst, dan zou in elk geval sprake zijn van samenloop (artikel 6:215 BW) met een huurovereenkomst bedrijfsruimte voor de overige gedeelten van het gebouw, die wel als bedrijfsruimte kunnen worden verhuurd. De strekking van het huurrecht woonruimte verzet zich daar mijns inziens niet tegen. Slechts daar waar het huurrecht bedrijfsruimte in strijd zou komen met dwingend huurrecht woonruimte, gaat het huurrecht woonruimte voor. Voor zover ik dat kan overzien doet zich dat alleen voor bij de werking van artikel 7:269 BW, omdat daar het woonrecht van de onderhuurder rechtstreeks in het geding is. Dat de hoofdverhuurder de huurovereenkomst van overige bedrijfsruimte makkelijker kan opzeggen, deert de onderhuurder niet vanwege de werking van het artikel.

Afwijkend gebruik, inrichting zorggebouw

Bij een verzorgingshuis is naast het gebruik als woonruimte sprake van overige bedrijfsruimte. Het verlenen van zorg met verblijf was in elk geval ten tijde van het aangaan van de hoofdhuurovereenkomst als meest kenmerkende onderdeel van het gebruik van het gebouw en het verblijf ter plaatse. De inrichting, het gebruik en de (publiekrechtelijke) bestemming van het zorggebouw zijn niet of in elk geval niet geheel gericht op bewoning. Denk aan kantoren, keukens, wasruimtes, algemene ruimtes, die alle door de zorginstelling worden gehuurd en waarvan niet zonder meer kan worden gesteld, dat deze als woonruimte gekwalificeerd kunnen worden. Het was evident niet de bedoeling van partijen om het huurrecht woonruimte van toepassing te verklaren op de hoofdhuurovereenkomst. Een eventueel beroep daarop van de huurder zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar kunnen worden beschouwd. In de zaak die leidde tot het arrest was daarvan geen sprake. Daar werd een complex verhuurd met het doel de kamers als woonruimte onder te verhuren.

Latere wijziging

De verhuurder en de zorginstelling mochten er ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst van uitgaan, dat sprake was van overige bedrijfsruimte. Dat was in het Zonfhofje I arrest niet het geval. Daar was de hoofdhuurovereenkomst gericht op het gebruik van het gehuurde voor kamerverhuur, woonruimte dus. In feite is in het arrest geen sprake van het ’van kleur verschieten’ van de hoofdhuurovereenkomst: de Hoge Raad stelt slechts vast dat de het woonruimteregime van begin af aan van toepassing is. Het is de vraag of de Hoge Raad tot dezelfde conclusie komt, wanneer zoals bij een zorginstelling vast staat, dat partijen de bedoeling hadden en mochten hebben bij het aangaan van de hoofdhuurovereenkomst, dat sprake is van huur van overige bedrijfsruimte en wanneer sprake is van een zorggebouw met verblijf in plaats van een onderverhuurd woongebouw.

Voldoen aan wettelijke opgave

Verder kan als bijzondere omstandigheden gelden, dat de hoofdverhuurder van een verzorgingshuis vaak zelf een professionele verhuurder van woonruimte is, dat de verhuur van woonruimte plaatsvindt in het kader van de per 1 januari 2013 ingevoerde wijziging van de AWBZ. SWZ is voor veel zorginstellingen een bestaansvoorwaarde. Strikte toepassing

Knelpunten in regelgeving

Bovendien zouden de regels die het huurrecht woonruimte beheersen niet voorzien in de situatie die dan ontstaat, dan wel leiden tot onaanvaardbare uitkomsten. Zou de hoofdhuurovereenkomst moeten worden beschouwd als een huurovereenkomst woonruimte, dan zou bijvoorbeeld de huurprijs moeten worden vastgesteld aan de hand van de Huurprijzenwet Woonruimte. Het woningwaarderingstelsel is echter niet geschreven voor de vaststelling van de huur van een verzorgingshuis als geheel.

III. Woonruimte?

Een derde nuancering is de vraag of de ‘huurovereenkomst’ die de zorginstelling met de zorgvrager sluit wel kwalificeert als huur van woonruimte. Zo oordeelde de rechtbank Gelderland in een uitspraak van 25 februari 2014 (4) weliswaar, dat als sprake is van onderverhuurde woonruimte, ook op de hoofdhuurovereenkomst (overige bedrijfsruimte) de wettelijke huur(beëindigings)bepalingen inzake woonruimte van toepassing zijn, maar vervolgens overwoog de rechtbank als volgt:

‘De overeenkomsten tot verschaffing van zorg en woonruimte zijn zo nauw met elkaar verbonden dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere ook eindigt. Uitsluitend om de overeengekomen zorg te faciliteren – en dus niet alleen of primair om te wonen – wordt de woonruimte tegen betaling ter beschikking gesteld.

Het voorgaande brengt met zich dat moet worden aangenomen dat de huurbeëindigingsbepalingen die gelden voor de huur van woonruimte onverenigbaar zijn met de aard van de tussen de zorgverlener en haar cliënten gesloten overeenkomsten. Er is dan ook geen aanleiding aan te nemen dat voormelde bepalingen van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen de zorgverlener en de eigenaar.‘

Indien uitgegaan wordt van toepassing van het woonruimteregime op de hoofdhuurovereenkomst, dan is daarvan pas sprake als de onderhuurovereenkomsten als huur van woonruimte kunnen worden aangemerkt.

Gevolgen

Verhuurders die zorginstellingen verbieden woonruimte onder te verhuren of daaraan beperkingen verbinden (bijvoorbeeld door te bepalen dat slechts 25% van de zorgeenheden mag worden onderverhuurd) nemen het zeker voor het onzekere. De vraag is of dat nodig is, want ook als wordt uitgegaan van het verschieten van kleur van de hoofdhuurovereenkomst bij SWZ, kunnen hoofdverhuurder en zorginstelling afspraken maken waardoor de mogelijk nadelige gevolgen van het huurrecht woonruimte voor de hoofdverhuurder zoveel mogelijk worden weggenomen.

Zo kunnen partijen denken aan bepalingen die de verhuurder vrijwaren voor mogelijke nadelen op grond van het woningwaarderingstelsel, huurprijsbescherming, zelf aangebrachte voorzieningen, onderverhuur, woningruil en medehuur. Deze afspraken kunnen het best worden vastgelegd in een overeenkomst die kwalificeert als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW. De strekking van die afspraken is, dat de zorginstelling de verhuurder vrijwaart voor de vermeende nadelige gevolgen. Daarbij doet de zorginstelling afstand van rechten welke zij zou hebben op grond van het huurrecht woonruimte, indien de hoofdhuurovereenkomst daardoor zou worden beheerst. Dat is ook geldig wanneer sprake is van een vaststelling ter beëindiging van onzekerheid of geschil op vermogensrechtelijk gebied die zij in strijd mocht blijken met dwingend recht, tenzij zij tevens naar inhoud of strekking in strijd komt met de goede zeden of de openbare orde, zie artikel 7:902 BW.

Conclusie

Nog altijd geeft de wet geen expliciet antwoord op de vraag of de hoofdhuurovereenkomst wordt beheerst door het huurregime van woonruimte, zodra woonruimte onderverhuurd wordt in een zorggebouw. In de lagere rechtspraak lijkt daar wel van uitgegaan te worden op basis van een arrest, dat niet zonder meer op de specifieke omstandigheden bij SWZ van toepassing zijn. Dat is niet gegeven, al is het voorshands wel aannemelijk. Maar ook dan zijn er voldoende mogelijkheden om onderverhuur bij SWZ te faciliteren, zonder dat dit leidt tot voor de hoofdverhuurder onaanvaardbare gevolgen.

Voetnoten

(1) A.M.E. Driessen. ‘Scheiden van Wonen en Zorg’, Tijdschrift Huurrecht in Praktijk, juli 2013, R. Rijpstra en E. Janssen, ‘Scheiden van Wonen en Zorg’, Vastgoedrecht 2013-2 en K.J.T. Boersma, ‘Huurrechtelijke aspecten van Zorgvastgoed’, Bouwrecht april 2013, p. 31-33
(2) Hoge Raad, 20 september 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC9008
(3) Hoge Raad 29 oktober 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4467
(4) Rechtbank Gelderland, 25 februari 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:1302