Parkeerbehoefte bij zorgwoningen

De afgelopen jaren is heel veel geschreven over de vraag of woon-zorgcomplexen onder de bestemming ‘Wonen’ dan wel ‘Maatschappelijk’ vallen. Ik heb daar ook een duit in het zakje gedaan met de artikelen ‘Zorgwoningen en -complexen in het bestemmingsplan’ en ‘Zijn “bejaardenoorden” Wonen of Maatschappelijk?’. De ruimtelijke consequenties van zorgwoningen zijn namelijk groter dan die van een zorginstelling. Daarbij valt onder meer te denken aan een hogere parkeerbehoefte. In dit artikel zoom ik daarop in.

Tijden zijn veranderd

Het ‘Scheiden van Wonen en Zorg’ is een feit. Daarnaast willen mensen zelf ook steeds langer thuis blijven wonen. Er is echter tevens sprake van een toenemende vergrijzing en het aantal mensen dat steeds ouder wordt als gevolg van betere zorgvoorzieningen stijgt ook.

Dat de vraag naar verzorgingshuizen ‘oude stijl’ afneemt, laat dan ook onverlet dat de behoefte aan gebouwen voor de huisvesting en verzorging van ouderen juist toeneemt. Verzorgingshuizen moeten dan ook worden getransformeerd naar gebouwen voor zelfstandig wonen die geschikt zijn om zorg in te ontvangen. 

Parkeerkencijfers

Iedere gemeente in Nederland maakt gebruik van parkeerkencijfers om de parkeerbehoefte van een bouwplan – transformatie en/of nieuwbouw – te bepalen. In het geval van woon-zorgcomplexen is dat niet anders.

In (bijna) alle gemeenten wordt daarbij gebruik gemaakt van de parkeerkencijfers die door het CROW zijn opgesteld. Soms wordt slechts verwezen naar de parkeerkencijfers van het CROW. Vaak hebben gemeenten hun eigen lijst met kencijfers vastgesteld. Het komt voor dat die lijst niets anders dan een herhaling van de meest relevante parkeerkencijfers van het CROW bevat. Er zijn echter ook veel gemeenten die kencijfers hebben aangepast aan de voor hun toepasselijke situatie. Veelal wordt een bandbreedte vermeld, bijvoorbeeld 1,2 (minimaal) tot 1,7 (maximaal) parkeerplaats per woning of per 100 m2 bvo, maar zeker niet iedere gemeente doet dat.

Anders dan in de praktijk vaak wordt aangenomen, zijn de parkeerkencijfers die door het CROW zijn opgesteld namelijk geen normen. Ze zijn slechts ontwikkeld als hulpmiddel, zoals het CROW zelf ook blijft herhalen. Gemeenten kunnen dus daarvan afwijken bij het vaststellen van hun eigen parkeerkencijfers én, als gemeentelijk beleid- en regelgeving dat ook toestaat, zelfs weer daarvan afwijken bij de beoordeling van een bouwplan. Met name dat laatste is nodig.

Parkeerbehoefte

Bij de transformatie van verzorgingshuizen naar zorgwoningen, waarbij de maatschappelijke bestemming verandert naar een woonbestemming, is namelijk telkens sprake van een terugkerend probleem: de parkeerbehoefte.

Reden hiervoor is dat vaak slechts wordt gekeken naar de parkeerkencijfers om de parkeerbehoefte te berekenen. Aangezien het parkeerkencijfer van een zelfstandige (zorg)woning groter is dan het parkeerkencijfer van een verzorgingshuis, valt de parkeerbehoefte ook hoger uit. Omdat de grond kostbaar is, drukt de parkeerbehoefte vervolgens zwaar op de exploitatie. Dit kan de transformatie in de weg staan.  

De gemeente Nijmegen kent bijvoorbeeld een parkeerkencijfer van 1,3 voor een kleine woning met een gebruiksoppervlakte van 50 tot 90 m2 in de schil/overloopgebied, terwijl dat voor zorgwonen 0,85 per wooneenheid is en voor een verpleeghuis/beschermd wonen 0,6 per wooneenheid. Een verschil van 0,45 respectievelijk 0,7 per wooneenheid. Bij tien woningen valt de parkeerbehoefte dan al 5 tot 7 parkeerplaatsen hoger uit, als daarbij voor het gemak even geen rekening wordt gehouden met factoren zoals dubbelgebruik en saldering.

Echter, hoe aannemelijk is het dat alle toekomstige bewoners in een auto rijden en sterker nog, dat er onder hen bewoners zijn die zelfs meer dan één auto hebben? Het belang van die vraag wordt nog groter indien ook nog eens als voorwaarde zou worden gesteld dat de toekomstige bewoners van de zorgwoningen een geïndiceerde zorgbehoefte moeten hebben, waardoor zij mogelijk niet eens meer in een auto kunnen/mogen rijden.

Deze vragen deden zich onder meer voor in de uitspraak van 28 februari 2018 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2018:658), waarop de Afdeling heeft overwogen het niet onaannemelijk te achten dat de bewoners van de zorgwoningen niet of nauwelijks een auto zullen bezitten, zodat de gemeenteraad van Zuidplas afwijkende parkeernormen – 0,5 in plaats van 0,7 per wooneenheid – heeft kunnen hanteren.  

Advies

Mijn advies aan alle bij de transformatie van zorgvastgoed betrokken partijen – zowel de markt als de overheid – is dan ook om jezelf niet blind te staren op de gemeentelijke parkeerkencijfers. Natuurlijk gelden die kencijfers in beginsel als uitgangspunt, maar daarvan kan worden afgeweken, mits voldoende gemotiveerd.

Een eerlijk vastgoedresultaat in een oneerlijke wereld

Het maken van keuzen om te investeren is niet eenvoudig. Zeker niet als deze keuzen een impact hebben van vele jaren, zoals bij de meeste gebouwen van zorgorganisaties het geval is. Welke dilemma’s komt u tegen voordat u een goede keuze kunt maken? Graag leggen we u er enkele voor. Uiteraard voorzien van een passend advies.

Dilemma 1

Zorgvastgoed kent een lange afschrijvingstermijn terwijl de bekostiging in de zorg en de verandering van zorgbehoefte vijfmaal zo snel gaan.

Achtergrond dilemma

In het verleden werd zorgvastgoed afgeschreven in 50 jaar. Inmiddels is 30 tot 40 jaar de standaard. Dat is nog steeds een hele lange periode in vergelijking met de ontwikkeling van de bekostiging in de zorg en de zorgbehoefte. Denkt u eens terug… Vijf jaar geleden was er nog geen Wmo, Wlz of Wijkverpleging/Eerstelijnsverblijf. Uw exploitatie leunde waarschijnlijk op een groot aantal cliënten met een verzorgingsindicatie (ZZP 3 of lager). Als u nu vooruit kijkt, wat verwacht u aan ontwikkelingen de komende periode? Wat gebeurt er als er een pil tegen Alzheimer wordt ontwikkeld en uw PG-afdelingen leeg komen te staan? Of wat als u al weet dat uw populatie door prenatale screening af zal nemen? Of dat de Wmo-budgetten bij veel gemeenten niet toereikend zijn om de zorg aan verwarde personen te dekken?

Denkrichting oplossing

Zorgorganisaties bouwen niet meer dezelfde concepten als in 2011 (toen de NHC werd geïmplementeerd). Door druk op de tarieven kan niet meer hetzelfde gebouwd worden. Daarnaast stelt de samenleving andere eisen aan zorgvastgoed. Dat leidt tot andere concepten en legt daarmee ook druk op de bouwbudgetten. Elke euro is heel hard nodig om het juiste –door klanten gewenste- voorzieningenniveau bij nieuwbouw ook daadwerkelijk te realiseren.

Hierdoor neemt ook het belang toe om de financiële prestaties van de vastgoedportefeuille inzichtelijk te hebben. Hoe beter het vastgoed presteert, hoe meer geld overblijft om goede zorg te leveren. Het belang van flexibel inzetbaar vastgoed (qua functie) neemt daardoor toe.

Dilemma 2

Complexe intramurale en extramurale zorg vraagt om aanpassingen van het gebouw, terwijl financiers in toenemende mate kijken naar marktconforme vergoedingen.

Achtergrond dilemma

De marktconforme vergoedingen worden meestal geïnterpreteerd als vergoedingen voor het wonen, dus bijvoorbeeld de huur. In deze huur zit vrijwel geen bekostigingsmogelijkheid voor extra ruimtes of woningaanpassingen die noodzakelijk zijn om zwaardere zorg te verlenen. In theorie zou verondersteld kunnen worden dat de lagere rendementseis op zorgvastgoed helpt bij de oplossing, maar veel business cases laten zien dat dit het verschil in de praktijk niet dekt. De NHC-vergoeding in intramurale zorg dekt circa € 950 per maand. De extramurale huurprijs -op basis van de WWS-puntentelling, financiële draagkracht van de primaire doelgroep en lokale vastgoedmarkt- komt vaak niet boven de grens voor huurtoeslag.

Denkrichting oplossing

De eenvoudigste oplossing om het tekort van ca 20%-30% van de revenuen op te vangen is om te zorgen voor voldoende eigen inbreng. Daardoor daalt de uitgaande kasstroom voor financieringslasten en blijft u als zorgorganisatie voldoende liquide. Maar voor een individuele business case is dit natuurlijk geen oplossing, aangezien door een WACC (weighted average cost of capital) van 4%-6% de werkelijke financieringslasten buiten beschouwing blijven in de investeringsbeslissing.

Een alternatief is daarom om gebruik te maken van het solidariteitsbeginsel tussen zorggebouwen, mits uw organisatie natuurlijk over meerdere gebouwen beschikt. Dit heeft twee voordelen. Ten eerste biedt het de mogelijkheid om frequent (dus meerdere malen per levensduur van een gebouw) op portefeuilleniveau te kijken welke zorgbehoefte het beste past bij de zorgfuncties die in de gebouwen geboden kunnen worden. Ten tweede zijn oudere gebouwen vaak goedkoper in kapitaalskosten dankzij inflatie en nieuwe bouweisen. Dit dempt daardoor ook de gemiddelde kosten per m² van de gehele portefeuille.

Dilemma 3

Veel zorgorganisaties kunnen de zorg niet kostendekkend aanbieden en gebruiken daardoor een deel van de NHC/vastgoedvergoeding. En dat terwijl deze vergoeding nodig is om de kwaliteit van de vastgoedportefeuille op orde te houden c.q. aan te passen aan nieuwe zorgbehoeften.

Achtergrond dilemma

In de CARE-sector zien we een toenemende druk op de arbeidsmarkt en vraag naar kwaliteit van zorg. Daarbij komen veel organisaties uit de situatie dat er tijdens de crisisjaren beperkt is geïnvesteerd met lagere kapitaalkosten tot gevolg. Dit heeft ruimte geboden om personele kosten toe te laten nemen. Door de integrale tarieven is er strikt genomen ook geen reden om onderscheid te maken tussen deze “soorten” opbrengsten, maar u kunt het geld maar één keer uitgeven.

Denkrichting oplossing

In de praktijk zien wij veelvuldig dat vastgoedresultaten aanzienlijk zijn en dat een deel van die opbrengsten gebruikt wordt om zorgkosten te dekken. Wanneer in de toekomst wordt geïnvesteerd in het vastgoed, dan zal voor de zorgkosten een andere dekking of verdienmodel moeten worden gerealiseerd. Middelen voor vastgoed kennen een langjarig karakter, zowel in kosten als in te reserveren middelen voor grotere uitgaven. De verleiding om deze tijdelijk overtollige middelen in te zetten is begrijpelijk, maar gelet op de uitdagingen op het vastgoeddossier niet wenselijk. Zet de middelen apart en los desnoods leningen vervroegd af als een groot liquiditeitssaldo deze discussie in uw organisatie versterkt.

Noot

Veel organisaties gebruiken een relatief eenvoudige benadering van hun zorg- en vastgoedresultaat (of exploitatie). Het vastgoedresultaat is daarbij gelijk verondersteld aan de NHC+NIC+huurinkomsten minus de afschrijvingskosten, huur/leasekosten en rentekosten. Een prima vertrekpunt, maar het is wel van belang om hier nauwkeuriger naar te kijken. Denk bijvoorbeeld aan kosten van onderhoud, investeringen in energiebesparende maatregelen, uitbesteding van hotelmatige of voedingsdiensten of investeringen in domotica.

Dilemma 4

Zo’n 50% van het zorgvastgoed (in m²) komt uit de periode vóór 1995, waar flexibiliteit in de bouwconstructie beperkt(er) was dan in veel eigentijdsere gebouwen.

Achtergrond dilemma

De snelle veranderingen in zorgbehoefte leiden tot wenselijke aanpassingen in gebouwen en staan dus haaks op deze constructies.

Denkrichting oplossing

Durf te denken in sunk-cost methodiek (kosten die gemaakt zijn en die niet meer ongedaan te maken zijn). Niet alles is te redden. Bij aanpassingen kunt u het beste denken in flexibiliteit. Of verkopen aan een projectontwikkelaar en de opbrengst gebruiken voor de realisatie van iets nieuws of de verbetering van bestaande andere panden.

Slimme huisvestingsconcepten zijn een andere optie. Voor zorgvastgoed betekent dit dat beter kan worden aangesloten bij datgene wat voor de doelgroep belangrijk is. Het vastgoed moet passen bij de doelgroep, bij waar ze onderdeel van wil uitmaken en bij haar basis. Sociaal-maatschappelijk gezien is er niet meer één doelgroep voor wie wordt gebouwd. Verschillende doelgroepen met een eigen huisvestingsvraag vragen om slimme huisvestingsconcepten die daadwerkelijk bijdragen aan enerzijds de zorgvraag en anderzijds de sociale vraag.

Gebouwen kunnen daar aan bijdragen met behulp van roboticering, slimmere domotica en technische gebouwuitrustingen die medewerkers kunnen aanvullen en/of vervangen. Een ‘smart building’ dat zelfsturend aangeeft wat mankeert, staat nog in de kinderschoenen, maar levert ook nu al veel relevante data op. Data die weer bijdraagt aan een snellere ontwikkeling en sturing op uw vastgoed.

Vernieuwing en innovatie, alsook de lokale kleur, dienen in de uitwerking van de basisconcepten en projecten tot uitdrukking te komen. Vastgoed speelt een belangrijke rol in de keuze van de klant. Vastgoed dat niet aansluit bij de eisen en wensen leidt tot leegstand en leegstand betekent geen vergoeding.

Persoonsvolgende bekostiging en meer marktwerking biedt nieuwe toetreders mogelijkheden om aanbod te ontwikkelen. Deze concurrentiedruk heeft direct invloed op het leegstandsrisico. Voortaan kopen cliënten steeds meer zorg in vanuit de eigen woning waardoor de intramurale verblijfsduur afneemt. Zorgorganisaties staan voor de uitdaging om op organisatie- en portefeuilleniveau in te spelen op de stijging van de totale zorgvraag, het kwalitatief aanpassen van de verpleeghuiscapaciteit, het verbeteren van de kwaliteit van de woning en het transformeren naar zelfstandig geclusterd wonen. Hierin moet aandacht zijn voor zorg thuis, maar ook het volledig pakket thuis moet mogelijk zijn.

Wapen u met een goed plan en anticipeer door te investeren in vastgoed, uw zorgaanbod en zorgvastgoed te flexibiliseren en geschikt te maken voor zelfstandige bewoning. Hierdoor beperkt u leegstandrisico en speelt u in op de toenemende vraag naar woonvormen met extramurale zorg/zorg thuis. Niets doen is geen optie!

Dilemma 5

Impairment op EBITDA-methode vertroebelt een scherpe vastgoedexploitatie

Achtergrond dilemma

Indien de zorgexploitatie wordt meegenomen in de waardering van de vastgoedportefeuille, dan heeft dit het risico op afwaardering (impairment) door een te hoge kostenstructuur voor de zorg. Door middel van een impairment nemen de afschrijvingskosten voor de komende jaren af en lijkt de vastgoedexploitatie winstgevender voor deze jaren.

Denkrichting oplossing

Wees bewust van dit effect en zorg dat de vastgoedexploitatie niet ten onrechte als “goed” wordt bestempeld indien door een impairment de afschrijvingskosten in enig jaar zijn beperkt.

Visie NVB op financiering zorgsector: wat zijn de consequenties voor zorgorganisaties?

Op 13 maart jl. heeft de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) een visie uitgebracht op de financiering van de zorgsector. Dit heeft mogelijk grote consequenties voor zorgorganisaties. We zetten de belangrijkste uitspraken voor u op een rij en laten we twee collega’s hun mening over deze visie geven.

In het artikel Banken: verduurzaming, leiderschap en innovatie nodig om zorgsector te transformeren en de bijbehorende zorgnotitie Van bricks naar clicks benoemt de NVB zes aandachtsgebieden:

1.    Verduurzaming gezondheidszorg
2.    Innovatie
3.    Stabiliteit van wet- en regelgeving
4.    Kwaliteit van bestuur en governance
5.    Meerjarencontracten als norm
6.    Toegang tot risicodragend kapitaal

Een aantal belangrijke uitspraken:

  • Van zorgorganisaties wordt verwacht dat zij investeringsplannen maken voor renovatie of nieuwbouw die bijdragen aan verduurzaming. Dit is belangrijk als zij in aanmerking willen blijven komen voor bancaire financieringsfaciliteiten.
  • De NVB wil zich binnen mededingingsrechtelijke kaders inzetten om met de zorgsector en de overheid de afspraak te maken dat al het zorgvastgoed in 2023 aan een minimumnorm voldoet. De afspraken voor een energielabel C in de kantorenmarkt in 2023 zijn hierbij leidend voorbeeld.
  • Banken zullen zich maximaal inspannen om financieringsfaciliteiten aan te bieden, waardoor de drempel voor zorgorganisaties om duurzaam te investeren zo laag mogelijk wordt en CO2 neutraliteit van zorgvastgoed op korte termijn te bereiken (niet later dan 2050).
  • Investeren in innovaties en digitalisering vraagt in de eerste plaats om risicokapitaal. Niet banken, maar risico-investeerders zijn hiervoor de aangewezen partij. Zodra er een gezond toekomstperspectief is van de inzet van de innovatie, komt bancaire financiering in beeld.
  • De NVB maakt zich zorgen over de kwaliteit van het bestuur in de zorgsector. De NVB stelt voor om minimumeisen te stellen aan de kwaliteit van interne toezichthouders, zoals al langer gebruikelijk in de financiële sector. De Governancecode Zorg is positief, maar blijft als instrument te vrijblijvend.
  • De NVB is van mening dat meerjarige inkoopcontracten de norm moeten zijn in de zorgsector.

Visie Ivo de Visser over de notitie met betrekking tot duurzaamheid

De laatste tijd gaan er veel stemmen op voor strengere duurzaamheidsregels voor zorggebouwen en ook de NVB pleit hiervoor. Het is eigenlijk ook niet meer de vraag óf er strengere regelgeving komt, maar wanneer en hoe precies. De NVB pleit voor minimale duurzaamheidseisen voor alle zorggebouwen in 2023, soortgelijk aan de energielabel C-eisen voor kantoren vanaf 2023. Het zou echter opvallend zijn als er eisen worden gesteld aan energielabels van zorggebouwen. De energielabels zijn namelijk een verwarrende maatstaf aan het worden, waar men op termijn juist vanaf wil. Wie kan er immers nog wijs uit een nieuwbouwpand met 4 of 5 plussen (A++++)? Daarnaast is een energielabel C voor een kantoorgebouw anders dan voor een zorggebouw.

We verwachten daarom dat men gaat kijken naar werkelijke gebruiken (kWh/m²) of uitstoten (CO2/m²). De nieuwe BENG-eisen voor nieuwbouw gaan al gebruik maken van deze meetmethode (NTA 8800) en het zou niet meer dan logisch zijn dat dit ook voor de bestaande bouw ingevoerd wordt. Dit sluit ook volledig aan bij de Green Deal voor de zorg, die toe wil naar respectievelijk 50% CO2-reductie in 2030 en 100% in 2050. Daarnaast is er nog de circulaire economie, iets waar de NVB nog niet over spreekt. Naast CO2 neutraal in 2050, wil Nederland namelijk ook 100% circulair zijn in 2050. Op korte termijn zou een materialenpaspoort voor het bestaande vastgoed een logische eerste stap zijn.

Het is al met al opvallend dat de NVB nu voor alle zorggebouwen in 2023 minimaal energielabel C oppert. Dit berust namelijk weer op de oude, bestaande meetmethode. Anderzijds zorgt dit wel voor snelle regelgeving en dus ook snelle verduurzaming van de zorg. Bovendien zal een zorggebouw met een verbeterd energielabel ook een lagere CO2 uitstoot hebben.

We kunnen in ieder geval stellen dat duurzaamheid een zeer belangrijke pijler wordt in de vastgoedstrategie en het meerjarenonderhoudsplan van zorgorganisaties. Het is dus zaak om er nu al rekening mee te houden!

Bert van Scherpenzeel over de impact van de notitie op de bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde is een afspiegeling van de contante waarde van de toekomstige ontvangsten en uitgaven. Het aspect duurzaamheid is daarbij nog niet altijd in de omvang meegenomen die als nodig wordt beschreven in de zorgnotitie Van bricks naar clicks. Wat te doen?

In de zorgnotitie wordt aangegeven dat er investeringsplannen komen voor plannen die bijdragen aan verduurzaming. Hierdoor kan een zorgorganisatie in aanmerking blijven komen voor bancaire financieringsfaciliteiten. Dit heeft impact op de berekening van de bedrijfswaarde en de liquiditeitsprognose.

Bedrijfswaarde

Traditioneel wordt er gerekend met de opbrengsten die worden verkregen met het vastgoed. Daarbij bleven de opbrengsten voor de energielevering, volledig terecht, buiten de berekening. Met de komst van duurzaamheidsmaatregelen is dat niet meer per definitie logisch. De mate waarin het mogelijk is om rekening te houden met deze opbrengsten hangt samen met de duurzaamheidsmaatregelen die worden genomen.

Een simpel voorbeeld zijn zonnepanelen. Deze wekken stroom op en zorgen dat de energienota daalt. Zo kan een tenminste een deel van deze besparing als opbrengst aan het gebouw worden toegekend. Het spreekt voor zich dat dit zorgvuldig onderbouwd dient te gebeuren.

De uitgaven van het vastgoed werden altijd al inclusief investeringen gedaan. Dit bedrag aan investeringen zal, afhankelijk van het gebouw, toenemen nu er op het gebied van duurzaamheid meer verwacht wordt. De cruciale vraag is of deze investeringen zich terugverdienen of dat dit de bedrijfswaarde verlaagt. De praktijk leert inmiddels dat investeringen zichzelf niet zonder meer terugverdienen. Dit betekent dat duurzaamheidsinvesteringen ervoor kunnen zorgen dat de bedrijfswaarde afneemt en daarmee de kans op impairment toeneemt.

Liquiditeitsprognose

Duurzaamheid kan in de toekomst ook de liquiditeit beïnvloeden. Enerzijds is er de noodzaak om maatregelen te nemen om tot een duurzaam gebouw te komen. Anderzijds kan een gebouw in de toekomst wellicht niet meer financierbaar zijn omdat het in onvoldoende mate duurzaam is. Mogelijk moet een lening dan eerder worden afgelost dan in eerste instantie gedacht.

Samenvattend

Zorgorganisaties moeten mogelijk investeren om hun zorgvastgoed te verduurzamen. Dit heeft impact op zowel de bedrijfswaarde als op de liquiditeit van de organisatie. De effecten van de verduurzaming moeten zorgvuldig in beeld worden gebracht. Overigens lijkt het ons in eerste instantie niet onlogisch dat, net als bij woningen, de investeringen volledig terugkomen in de waarde van het vastgoed.

Vastgoed centraal bij conceptontwikkeling

Elke samenleving kent zijn eigen sociale doelen, waarden en normen. Karakteristieken die verankerd zijn in zowel culturele tradities als in het politieke en economische systeem. Wanneer men naar de geschiedenis en ontwikkelingen van samenlevingen kijkt wordt duidelijk hoezeer deze context van invloed is op de manier waarop de mens met zijn of haar omgeving omgaat. Dit wordt als geen ander weerspiegeld in de historie van de zorgsector.

Vandaag de dag staat de persoon centraal in de zorg. De zorg vormt een onderdeel van een integraal vraagstuk. Een vraagstuk waarbij gezondheid niet meer wordt uitgedrukt in het ontbreken van fysiek en mentaal ongemak, maar in de mate van eigen regie, welzijn, relaties en mogelijkheden. Een thuis en de woon- en leefomgeving zijn hierdoor belangrijker dan ooit tevoren.

Maar welk concept is nu hét concept van de toekomst? En hoe komt u tot dit concept? Een integrale benadering met zowel het perspectief van de klant als dat van uw zorgorganisatie is essentieel om gedegen antwoord te kunnen geven op deze vraag. Vanzelfsprekend zijn uw klant en klantgerichtheid heel belangrijk, maar het perspectief van de organisatie bakent het domein af.

Hierbij gaat het om vragen zoals:

  • Waarin wil uw organisatie van betekenis zijn?
  • Wat zijn de kernactiviteiten van uw organisatie?
  • Voor welke doelgroep(en)?
  • Welke rol past bij uw organisatie?
  • Wat is de rol van het vastgoed?

De antwoorden lijken voor de hand liggend en worden daardoor vaak over het hoofd gezien. Hierdoor verloopt de ontwikkeling van een concept inefficiënt. Een concreet voorbeeld is de vraag: gaat het om wonen met zorg of gaat het om zorg met wonen? Dit lijkt hetzelfde, maar de verschillen zijn allesbepalend. Bij wonen met zorg gaat het over zelfstandigheid en eigen regie, waarbij het vastgoed dient als beleggingsproduct op de woningmarkt. Bij zorg met wonen gaat het over specialistische, complexe zorg, waarbij het vastgoed als bedrijfsmiddel dient op de zorgmarkt. Een wereld van verschil dus.

Sturen op vastgoed is essentieel

Bij het ontwikkelen van een nieuw concept is het belangrijk te tekenen, maar ook te rekenen. Link het concept aan de business case, zodat er een aansprekend, haalbaar concept ontstaat op het gebied van wonen (vastgoed), zorg en welzijn. Neem hierin ook een langetermijnperspectief op, zodat u op basis van informatie en inzicht kunt sturen en bijsturen wanneer dat nodig is. Dan creëert u waarde voor de toekomst.

Vastgoedsturing is dus een randvoorwaarde voor het creëren van waarde. Zo kunt u weloverwogen besluiten nemen op basis van:

  • zorgexploitatie;
  • toekomstbestendigheid doelgroep (kwalitatief, kwantitatief en financieel);
  • vastgoedexploitatie;
  • boek-, bedrijfs- en marktwaarde;
  • DSCR op objectniveau (mate waarin aan rente- en aflossingsverplichting wordt voldaan);
  • functionaliteit;
  • alternatieve aanwendbaarheid;
  • risicobeheersing (o.a. impairment en financiering).

Om dat te bereiken zijn er twee onderwerpen die aandacht nodig hebben.

  1. De vastgoedorganisatie.
    Vastgoed is pas succesvol als het ten dienste staat van de zorgorganisatie. Er moet een wisselwerking zijn tussen de zorg en de huisvesting. Dat moet de insteek zijn van exploitatieberekeningen. Het gebruik van het vastgoed, gecombineerd met de exploitatie, bepaalt de waarde van het vastgoed.
  2. Sturen op waarde (boek-, bedrijfs-, en marktwaarde, op basis van onderliggende kasstromen en afschrijvingen).
    Denk na over het toekomstig gebruik van het zorgvastgoed en houd hierbij rekening met de ontwikkelingen op het gebied van overheidsbeleid, demografische ontwikkelingen en zorgvraagprognoses. Er is een causaal verband tussen de te verwachten vraag naar zorg en waarde. Is er geen vraag naar zorg, dan daalt ook de waarde van het vastgoed omdat er minder of geen opbrengsten meer zijn. Het is belangrijk om, vóór dat moment zich aandient, te komen tot alternatief gebruik van het vastgoed, waarbij een bijdrage aan de zorg nog steeds het uitgangspunt is.

Kortom: om te voorkomen dat de waarde van een object daalt, is actief sturen op de (toekomstige) opbrengsten nodig. Dit betekent dat het vastgoed, eventueel na aanpassing, moet blijven aansluiten bij de huidige en toekomstige vraag in de markt. Zo ontstaat een duurzaam gebruik van het object en optimalisatie van de waarde. Stel naast uw klanten dus ook uw vastgoed centraal bij het ontwikkelen van een nieuw concept.

Duurzaamheid in de zorg – deel 1: CO2-reductie

Afgelopen oktober is de Green Deal ‘Duurzame zorg voor een gezonde toekomst’, in de volksmond beter bekend als de ‘Green Deal 2.0’, ondertekend door 132 partijen uit de zorg. Algemeen doel hiervan is de zorg in Nederland duurzamer te maken, om een gezonde leefomgeving voor patiënt, cliënt en zorgmedewerker te creëren. Misschien is uw organisatie wel één van die 132 partijen, of heeft u de Green Deal (bewust) niet ondertekend. Daarnaast spelen er nog verplichtingen als een energielabel en energie audit (EED). Centrale vraag bij dit alles is: hoe houdt u de regie in handen?

Wat is de Green Deal?

Concreet gezien zijn er vanuit de Green Deal nog geen harde wettelijke eisen opgesteld. Met het idee dat acteren efficiënter is dan reageren op besluitvorming, zijn onderstaande vier doelen opgesteld, die rekening houden met mogelijke toekomstige wetgeving:

  1. het terugdringen van CO2-uitstoot; aansluitend op het klimaatakkoord is het doel om 50% CO2-reductie (t.o.v. 2017) te realiseren in 2030 en 100% reductie in 2050;
  2. een circulaire bedrijfsvoering, in zowel de inkoop- en afvalstromen als de materialen voor een nieuw-/verbouw;
  3. de medicijnresten uit water en milieu minimaliseren;
  4. een gezonde leef- en verblijfsomgeving, in de breedste zin van het woord.

Een integrale aanpak

Hoewel de Green Deal spreekt in doelen in plaats van eisen, hebben de partijen die hun handtekening hieronder hebben gezet zich wel gecommitteerd. De concretisering van de doelen wordt gemaakt in een zogenaamde routekaart per branchevereniging. Hier worden de doelen omgezet in daden, passend bij die branche. Bovendien zijn er natuurlijk nog andere duurzame verplichtingen die los staan van de Green Deal. Zo moeten alle kantoorpanden voldoen aan een energielabel C in 2023 en zijn alle gebouwfuncties verplicht tot een energie-audit (EED). Daarnaast kunnen er specifieke afspraken gemaakt zijn met bijvoorbeeld een gemeente, zoals een Milieuthermometer of GPR-ambities. Het is dan ook belangrijk deze zaken niet als losstaande verplichtingen te zien, maar om duurzaamheid integraal op te pakken.

Stappenplan CO2-reductie

Een integrale aanpak voor de gehele Green Deal is te lang om in dit artikel te behandelen. Daarom gaan we voor nu verder in op punt 1: het terugdringen van de CO2-uitstoot. Om het terugdringen van CO2-uitstoot voor zorggebouwen concreet te maken, kunt u onderstaand stappenplan hanteren:

  1. Vastgoedstrategie
    De koppeling vanuit de missie en visie naar het vastgoed, is de vastgoedstrategie. Hierin zet u de duurzaamheidsvisie om naar randvoorwaarden voor het vastgoed. U komt hier tot de conclusie of het vastgoed nog inzetbaar is na 2030.
  2. Vastgoed- en organisatiescan
    Met een duurzaamheidsscan kunt u de randvoorwaarden vanuit de vastgoedstrategie toetsen. Hierbij wordt de huidige situatie van de gehele vastgoedportefeuille in kaart gebracht, waarbij op gebouwniveau inzichtelijk wordt gemaakt welke CO2-reductie (en dus energiereductie) mogelijk is met welke investeringen en terugverdientijden. Zodoende krijgt u een duidelijk beeld van de staat van uw vastgoed. Daarnaast wordt er bijvoorbeeld in de Milieuthermometer ook verder ingegaan op CO2-reducties op organisatorisch niveau.
  3. Duurzaamheidsadvies
    Aan de hand van de uitkomsten van de duurzaamheidsscan, selecteert u maatregelen op basis van uw uitgangspunten en de haalbaarheid. Hierbij kunt u eventueel een externe partij om een duurzaamheidsadvies vragen.
  4. Implementatieplan
    Om de gekozen maatregelen te implementeren, is het essentieel een koppeling te maken met uw meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Met toevoeging van de duurzame maatregelen wordt dit een duurzaam MJOP (DMJOP) en kunnen de duurzame maatregelen op natuurlijke momenten worden geïmplementeerd. Hierdoor wordt ook rekening gehouden met restwaarden van bestaande installaties en bouwdelen, zodat het risico op loze investeringen en lange terugverdientijden wordt geminimaliseerd.
  5. Monitoring
    De laatste stap is monitoring, maar eigenlijk had dit ook de eerste stap kunnen zijn. In de data gedreven wereld is het verrassend hoe weinig we met data doen op het gebied van duurzaamheid. Hebben de maatregelen het verwachte resultaat geboekt of zijn er vreemde pieken in energieverbruik te zien? Bij monitoring schrikt men pas hoeveel onnodige energie we verbruiken. Met monitoring begint u dus nooit te vroeg en bent u hier nooit klaar mee.

Wat wordt uw plan?

Wat betreft duurzaamheid is het belangrijk de regie in handen te houden en die mogelijkheid heeft u nu nog. Het is dan ook niet de vraag óf u iets met duurzaamheid moet doen, maar wanneer en hoe. Zorg daarom dat duurzaamheid op de agenda komt of blijft. Het toepassen van duurzame maatregelen op de natuurlijke vervangmomenten vanuit een duurzaam onderhoudsplan, zorgen voor minder verrassingen in de toekomst. Om deze maatregelen dan niet op zichzelf te laten staan, is een duurzaamheidsvisie met bijbehorende vastgoedstrategie onmisbaar.

In een volgend artikel gaan we verder in op het tweede doel van de Green Deal: circulaire bedrijfsvoering.

Waarde van zorgvastgoed: met of zonder zorgexploitatie?

De waarde van het vastgoed is onderdeel van de balans van zorgorganisaties. De waarderingsgrondslag van de boekwaarde (de historische kostprijs verminderd met afschrijvingen) wordt dan getoetst aan de bedrijfswaarde. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (JR) is dit op hoofdlijnen beschreven. Samengevat gaat het om de contante waarde van de toekomstige kasstromen. In de praktijk blijkt dat verschillend wordt gedacht over het al dan niet meenemen van de resultaten van de zorgexploitatie.

Regelgeving

Een van de waardes die een taxateur kan bepalen is de bedrijfswaarde. Enerzijds is de bedrijfswaarde nodig voor de balans en anderzijds voor de bank. Het is goed om te beseffen dat de bedrijfswaarde voor de balans niet gelijk hoeft te zijn aan de bedrijfswaarde die in het taxatierapport voor de bank staat.

Bij de waardebepaling moet rekening worden gehouden met regelgeving van de International Financial Reporting Standards (IFRS), International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS).

In de IFRS is vastgelegd dat de waarde van het bezit en/of de bezittingen moet worden bepaald. Dat betekent dat er geen rekening wordt gehouden met de inzet van personeel. De waarde van het object moet bepaald worden zonder rekening te houden met de zorgexploitatie. Echter: er moet wel rekening worden gehouden met de mogelijkheid om zorg aan te bieden. Looplijnen zijn daarvan een voorbeeld.

Om in lijn te blijven met het gedachtegoed van de IFRS, IVS en de EVS, is het logisch om bij de bepaling van de waarde alleen rekening te houden met de kasstromen die sec aan het vastgoed toe te rekenen zijn. Dit gebeurt bijvoorbeeld ook bij hotels. Natuurlijk is een hotel niet hetzelfde als een zorggebouw, maar de basis is wel hetzelfde, namelijk een gebouw waarin een exploitant diensten aanbiedt, met veel personele inzet.

De bepaling van de bedrijfswaarde van zorggebouwen vraagt om grote zorgvuldigheid. Én om kennis van de zorg en van de exploitatie van zorgvastgoed. Welke kasstromen zijn er? En gedurende welke termijn moet de taxateur rekening houden met die kasstromen?

Praktijk

In de praktijk vragen zorgorganisaties taxateurs om, bij de bepaling van de bedrijfswaarde, toch rekening te houden met de zorgexploitatie. De inzet van personeel is dan onderdeel van de waarde, maar wordt niet als bezit gekwalificeerd. Het is onduidelijk op welke regelgeving dit gebaseerd is.

Het kan dus voorkomen dat er voor hetzelfde gebouw verschillende bedragen achter hetzelfde waardebegrip komen te staan; een onwenselijke situatie natuurlijk. Daarom pleiten wij voor eenduidigheid over de wijze waarop de bedrijfswaarde tot stand komt, in lijn met de regelgeving van de IFRS, IVS en de EVS. In alle gevallen moet een eenduidige waardebepaling voorop staan. Het belang van een correcte waardebepaling is immers groot.